Haftungsfalle Altbausanierung

Mängel der Altbausubstanz sind nicht generell ausschließbar

Zusammenfassung

Bei einem Altbau wurden umfangreiche Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen durchgeführt. Hinsichtlich der Abdichtung des Kellergeschosses wurden jedoch keine Maßnahmen vorgenommen. Hierauf wurde in der Projektbeschreibung auch hingewiesen. Dennoch haftete der Veräußerer den Erwerbern gegenüber für Mängel an der Altbausubstanz des Kellers. Dies deshalb, weil die umfassenden Sanierungsmaßnahmen mit teils erheblichen Eingriffen in die Altbausubstanz nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar waren.

Eine Haftung des Veräußerers für Mängel der Altbausubstanz ist in solchen Fällen nicht generell ausschließbar. Hierfür bedarf es vielmehr einer auf den konkreten Einzelfall abgestimmten Vorgehensweise. Dies ist ins­besondere auch für Planer relevant, die an der Erstellung von Bau- bzw. Projektbeschreibungen mitwirken. Das Risiko der „Haftungsfalle“ für den Planer steigt hier mit dem Umfang und der Bedeutung der Sanierungsmaßnahmen für das Bestandsgebäude.

Sachverhalt

Durch einen Bauträger wurde ein Bestandsgebäude umfassend saniert und ausgebaut. Die Wohnungen wurden daraufhin an einzelne Erwerber verkauft. Bereits kurze Zeit nach Bezug des Gebäudes rügten die Wohnungseigentümer neben diversen weiteren Mängeln insbesondere Feuchteschäden im Keller- und Erdgeschoss des Gebäudes. Der Bauträger lehnte die Beseitigung der Mangelursachen unter Verweis auf entsprechende Klauseln in den Kaufverträgen und der Projektbeschreibung ab. Die Angelegenheit wurde daraufhin gerichtlich geklärt.

Feststellungen

Bei dem Gebäude handelte es sich um ein etwa 100 Jahre altes Wohnhaus. Durch den Bauträger waren umfangreiche Maßnahmen durchgeführt worden: Unter anderem war das Dachgeschoss komplett zu Wohnraum ausgebaut worden. Die bestehenden Wohnungen waren saniert bzw. modernisiert worden, indem insbesondere

– neue Fenster eingebaut,

– Vorsatzschalen an Wänden zur Verbesserung des Schallschutzes montiert,

– die Grundrisse durch neue Innenwände verändert,

– die Bäder saniert,

– die Deckenuntersichten erneuert,

– neue Fliesen- und Parkett-Bodenbeläge verlegt und

– die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen weitgehend erneuert wurden.

Darüber hinaus war das Gebäude mit einem Fahrstuhl und neu angebauten Balkonen ausgestattet worden.

Im Kellergeschoss waren die Wände mit einer Beschichtung versehen worden. Maßnahmen hinsichtlich der Bauwerksabdichtung waren hingegen nicht durchgeführt worden.

Durch die Eigentümer wurden insbesondere Feuchteschäden bemängelt. Hierzu wurde festgestellt, dass sich im Kellergeschoss die auf die Wände aufgebrachte Beschichtung vielfach vom Untergrund gelöst hatte. Die Kellerwände waren aus Ziegelmauerwerk errichtet. Auf dieses Mauerwerk war flächig eine Beschichtung bzw. Schlämme auf zementärer Basis aufgebracht worden. Die Schlämme löste sich an verschiedenen Stellen im Sockelbereich sowie im Flächenbereich der Wände vom Untergrund. Abgeplatzte Bestandteile der Schlämme hatten sich auf dem Fußboden nahe den Wänden abgelagert (Bild 1).

Durch zerstörungsfreie Feuchtemessungen wurde ermittelt, dass das Ziegelmauerwerk der Wände über die gesamte Wandhöhe hohe Feuchtegrade aufwies. Dies betraf sowohl die erdberührten Außenwände wie auch die Innenwände. An verschiedenen Stellen waren auf den Wandoberflächen Salz­ausblühungen vorhanden. Entsprechende Schadensbilder wurden in unterschiedlichen Wandhöhen bis hin zu dem gemauerten Deckengewölbe festgestellt (Bild 2). Eine Tauwasserbildung auf der Wandoberfläche konnte als Ursache für die bei den Messungen festgestellte Baustoff-Feuchtigkeit aufgrund der Temperatur-Randbedingungen ausgeschlossen werden.

An exemplarischen Stellen wurde durch Auskratzen von Lagerfugen des Mauerwerks untersucht, inwieweit eine Horizontalsperre vorhanden ist. Dabei wurde keine entsprechende Sperrschicht festgestellt. Auch die zerstörungsfreien Feuchtemessungen ergaben keinen Hinweis auf eine zumindest par­tiell funktionierende Sperrschicht; die Messwerte waren im Sockelbereich wie auch im Flächenbereich gleichermaßen hoch.

Im Erdgeschoss waren insbesondere im Sockelbereich von Außenwänden Feuchteschäden vorhanden. Die Schadensbilder äußerten sich in Form von Abplatzungen der Spachtelung bzw. des Farbanstrichs sowie Ausblühungen (Bild 3). Kleinflächig wurden auch Schimmelpilze auf der Wandoberfläche festgestellt. Zerstörungsfreie Feuchtemessungen ergaben im Sockelbereich der Wände signifikant höhere Feuchtegehalte als im darüber liegenden Flächenbereich.

Bewertung

Die im Keller- und Erdgeschoss vorhandenen Schadensbilder sind durch kapillar aufsteigende bzw. aus dem Erdreich eintretende Feuchtigkeit verursacht. Das alte Bestandsmauerwerk weist keine funktionsfähige Abdichtung und Horizontalsperre auf. Darüber hinaus ist durch den hohen Salzgehalt des Mauerwerks eine hygroskopische Feuchtebelastung gegeben. Bild 4 zeigt die Zusammenhänge zwischen unterschiedlichen Feuchtigkeitsprofilen in Wänden und deren Ursachen.

Die im Mauerwerk vorhandenen Salze sind maßgeblich ursächlich für die Ablösung der Schlämme im Kellergeschoss (vgl. Bild 1). Die Salze werden in gelöster Form im Mauerwerk kapillar bis zur Wandoberfläche transportiert. Dort verdunstet das Wasser und die Salze kristallisieren. Die Kristallisation der Salze geht mit einer Volumenvergrößerung einher, wodurch oberflächennahe Zermürbungen bzw. Schädigungen des Baustoffs hervorgerufen werden [1].

Die im Kellergeschoss aufgebrachte Schlämme auf zementärer Basis ist aufgrund des hohen Salzgehalts des Mauerwerks völlig ungeeignet. Einerseits war die Kristallisation der Salze und damit die Ablösung der Schlämme vom Untergrund zu erwarten. Andererseits wurde durch die Schlämme die Verdunstung der Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk behindert und somit der kapillare Transport von Wasser und gelösten Salzen in vertikaler Richtung – und damit letztlich auch die Schadensbildung im Erdgeschoss – begünstigt. Durch die Aufbringung der Schlämme wurde daher nur sehr kurzzeitig eine optisch ansprechendere Oberfläche geschaffen. In technischer Hinsicht war die Aufbringung der Schlämme kontraproduktiv.

Die Kaufverträge der Eigentümer enthielten gleich lautende Klauseln, wonach der Bauträger im Hinblick auf die vorhandene Altbausubstanz nicht in jeder Hinsicht den Stand der anerkannten Regeln der Technik schuldete. In der Projektbeschreibung war konkret ausgeführt, dass keine Abdichtungsmaßnahmen geplant sind und dass aufsteigende Feuchtigkeit nicht unterbunden ist. Der Bauträger berief sich auf diesen Haftungsausschluss und verweigerte somit die Durchführung von Maßnahmen zur Mangelbeseitigung.

In dem Gerichtsverfahren argumentierte die Wohnungseigentümergemeinschaft, der Haftungsausschluss des Bauträgers im Hinblick auf die Altbausubstanz sei nicht wirksam. Aufgrund der Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses stünde der Bauträger in der Pflicht zur Durchführung von Maßnahmen.

Die Unwirksamkeit des Haftungsausschusses rührte nach der Argumentation der Eigen­tümergemeinschaft im Wesentlichen aus den umfangreichen Maßnahmen des Bauträgers her. Die umfassende Sanierung des Gebäudes – noch dazu in einem deutlich gehobenen Wohnsegment – führe dazu, dass anstelle des Kaufvertragsrechts auch hinsichtlich der Altbausubstanz des Kellergeschosses das Werkvertragsrecht anzusetzen sei. Vereinfacht gesagt: Die Formel „gekauft wie besichtigt“ gilt hier nicht.

Bei der Sanierung von Altbauten ist eine große Bandbreite unterschiedlicher Fälle möglich. Die Maßnahmen können einerseits ganz überwiegend der Instandsetzung zuzurechnen sein, also der Wiederherstellung eines zur Wohnnutzung geeigneten Zustands dienen. Sie können andererseits aber auch weit über eine Instandsetzung hinausgehende Maßnahmen zur Modernisierung oder zum Ausbau mit erheblichen Eingriffen in die vorhandene Bausubstanz darstellen.

Hat der Bauträger Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind, so ist das Werkvertragsrecht nur auf Mängel hinsichtlich der übernommenen Sanierungsmaßnahmen anwendbar; im übrigen gilt dann für die unveränderte Altbausubstanz das Kaufvertragsrecht. Führt der Bauträger jedoch Bauleistungen durch, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, so haftet er für Mängel der gesamten Bausubstanz – inklusive der Altbausubstanz – nach den Regeln des Werkvertragsrechts. In der Rechtsprechung [2], [3], [4] wurde anhand der Bewertung von Einzelfällen eine Abgrenzung vorgenommen, ab wann Sanierungsmaßnahmen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Das Gericht hat sich hier bei seinem Urteil der Argumentation der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen angeschlossen. Der Bauträger schuldete demnach aufgrund der umfassenden Sanierungsarbeiten die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik nicht nur für die Neubaumaßnahmen, sondern auch für die von der umfassenden Sanierung miterfasste Altbausubstanz. Da­rüber hinaus ist der Ausschluss der Haftung für die Altbausubstanz in Form gleich lautender Klauseln in den Verträgen als allgemeine Geschäftsbedingung hier nicht ausreichend spezifiziert und unwirksam.

Bau- bzw. Projektbeschreibungen werden in der Regel vom Planer (mit-)verfasst. Die rechtlichen Auswirkungen betreffen daher nicht nur den Bauträger bzw. Veräußerer. Sie werden vielfach auch beteiligte Planer betreffen. Im geschilderten Fall war der Architekt in das Gerichtsverfahren einbezogen. Der Schaden war hier darüber hinaus aufgrund der sichtbaren Versalzung des Mauerwerks im wahrsten Wortsinne vorhersehbar.

Instandsetzung

Vor einer Instandsetzung des geschädigten Mauerwerks ist zunächst eine sorgfältige Bauzustandsanalyse erforderlich [5]. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auch eine quantitative Analyse im Hinblick auf bauschädigende Salze vorzunehmen, um geeignete Maßnahmen festlegen zu können.

Um den Eintritt von Feuchtigkeit in das Kellermauerwerk zu unterbinden, ist die nachträgliche Ausführung einer Abdichtung und einer Horizontalsperre erforderlich. Die betreffenden Maßnahmen können – abhängig von den Randbedingungen – auf unterschiedliche Weise durchgeführt werden. Hinweise zur Vorgehensweise sowie zu möglichen Maßnahmen enthalten die Merkblätter der Wissenschaftlich-Technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege [6], [7].

Die Kristallisation der im Mauerwerk enthaltenen Salze an der Wandoberfläche wird auch nach Herstellung einer nachträglichen Abdichtung und Horizontalsperre fortbestehen. Soweit also – wie es wohl ursprünglich geplant war – eine optisch ansprechendere Wandoberfläche geschaffen werden soll, sind begleitende Maßnahmen erforderlich. Hierzu bietet sich die Aufbringung eines Sanierputzsystems als Opferputz an. Bei einem Sanierputz kristallisieren die Salze unschädlich in dessen Porensystem. Der kapillare Transport an die Putzoberfläche ist dann vernachlässigbar; die Feuchtigkeit gelangt im Wesentlichen dampfförmig an die Putzoberfläche. Diese bleibt salzfrei und somit für einen mittelfristigen Zeitraum optisch ansprechend.

Die Aufbringung eines Sanierputzsystems stellt eine flankierende Maßnahme dar! Soweit in dem hier geschilderten Fall demnach ausschließlich ein Sanierputz aufgebracht würde, entspräche dies nicht den anerkannten Regeln der Technik. Zur Beseitigung der Mangelursache ist die nachträgliche Herstellung einer Abdichtung und einer Horizontalsperre unabdingbar.

Literatur

[1] Bonk, M. (Hrsg.): „Lufsky Bauwerksabdichtung“, 7. Auflage, Verlag Vieweg + Teubner, 2010

[2] BGH, Urteil vom 16.12.2004, Geschäftsnummer VII ZR 257/03

[3] BGH, Urteil vom 06.10.2005, Geschäftsnummer VII ZR 117/04

[4] BGH, Urteil vom 26.04.2007, Geschäftsnummer VII ZR 210/05

[5] Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA): Merkblatt 4-5-99/D „Beurteilung von

Mauerwerk – Mauerwerksdiagnostik“, Stand 1999

[6] Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA): Merkblatt 4-6-14/D „Nachträgliches Ab-

dichten erdberührter Bauteile“, Stand 2014

[7] Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA): Merkblatt 4-10-15/D „Injektionsverfahren mit zertifizierten Injektionsstoffen gegen kapillaren Feuchtetransport“, Stand 2015

[8] Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA): Merkblatt 2-9-04/D „Sanierputzsysteme“, Stand 2005

[9] Göbelsmann, M.: „Historisches Kellermauerwerk –

Analyse und nachträgliche Abdichtung“, DBZ 08 | 2012, S. 56–59