Blaupause für bezahlbares Wohnen

Treskow-Höfe, Berlin

Berlin wächst und braucht neuen Wohnraum. Laut „Stadt­entwicklungsplan Wohnen“ werden zwischen 2012 und 2025 rund 137 000 neue Wohnungen benötigt, pro Jahr etwa 10 500 Einheiten. Der Senat hat daher beschlossen, zusätzlichen Wohnraum durch die landeseigenen Wohnbaugesellschaften zu schaffen. Mittels Nachverdichtung in Einfamilienhausgebieten, Siedlungen der 1920er- bis 1980er-Jahre, Gründerzeitblöcken und auf ehemaligen Brachflächen sollen vor allem Mietwohnungen für kleinere und mittlere Einkommen entstehen.

Größtes kommunales Neubauquartier

Im Juni 2015 stellte die Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE das derzeit größte kommunale Neubauquartier fertig: Die Treskow-Höfe in Berlin-Karlshorst gelten als Modell für den neuen massenhaften Wohnungsbau. Auf dem rund 27 000 m² großen Areal zwischen Treskowallee und Hönower Straße entstanden 414 Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern, eine Kita für 90 Kinder, zwei Senioren-WG´s mit 23 Appartements und sieben kleine Gewerbeeinheiten. Zuvor lag das ehemalige Gelände der Hochschule für Technik und Wirtschaft fast 20 Jahre brach. Weiß verputzte Neubauriegel ersetzen nun die maroden Studentenwohnheime. Einzig das ehemalige Wohnheim an der Treskowallee blieb als modernisierte Zeile erhalten.

Mit seinen langen Blockrandzeilen, den großzügigen Innenhöfen und Grünflächen fügt sich das neue Quartier harmonisch in die benachbarte 1920er-Jahre-Siedlung ein. Neben dem viergeschossigen, entkernten und sanierten Altbau entstand entlang der Hönower Straße eine fünfgeschossige Neubauzeile sowie am Römerweg ein Torhaus mit siebengeschossigem Abschluss. Den Blockinnenraum ergänzen zwei sechsgeschossige Riegel und eine kleinteilige Hofbebauung aus zwei L-förmigen Neubauten. Trotz der hohen Baudichte blieb Platz für große, begrünte Innenhöfe, zu denen sich private Mieter­gärten und Terrassen orientieren. Pflanzkarrees, Spielplätze, Wiesen, Bänke und eine Boccia-Bahn beleben die Höfe. Ein internes Wegekreuz für Radfahrer und Fußgänger verzahnt die umliegenden Straßen mit dem Quartier. Die Autos verschwinden in einer Tiefgarage unter der zentralen Grünfläche.

Kurze Bauzeit, niedrige Baukosten

„Wir legen großen Wert auf bezahlbare Mieten und eine lebendige soziale Mischung aus Singles, Älteren und Familien. Eine intakte Nachbarschaft erleichtert die Identifikation mit dem Quartier und erspart uns Folgeprobleme wie Vandalismus oder Vereinsamung“, sagt Stefanie Frensch, Geschäftsführerin der HOWOGE. Mit 7 bis 10,50 €/m² kalt liegen fast alle Wohnungen unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. 10 % der Wohnungen werden an Hartz IV-Bezieher vergeben. Die Treskow-Höfe erfüllen zudem KfW-70-Standard und wurden in nur zwei Jahren Bauzeit fertig – ein halbes Jahr früher als geplant. „Und das, obwohl wir durch archäologische Ausgrabungen drei Monate zurückgeworfen wurden, weil man in der Baugrube Siedlungsreste aus der Bronzezeit fand“, sagt Frensch.

Der Grundstein für die kurze Bauzeit und die vergleichsweise

nie­drigen Baukosten wurde schon früh gelegt: Die HOWOGE schrieb einen europaweiten Architekturwettbewerb mit integriertem GÜ-Verfahren aus, an dem interdisziplinäre Teams aus Generalübernehmern, Architekten und Fachplanern teilnehmen konnten. Die Entwürfe umfassten neben der Entwurfs- auch die Ausführungsplanung sowie Konzepte für Haustechnik, Bauphysik, Brandschutz und Landschaftsgestaltung. Das Rennen machte die HOCHTIEF Building GmbH, die das Projekt als GÜ gemeinsam mit Ligne Architekten, Cramer Neumann Architekten und einem Team aus Fachplanern umsetzte.

„Indem wir Planung und Ausführung in eine Hand gelegt haben, hatten wir weniger Schnittstellen, optimierte Planungs- und Bauabläufe, geringere Kostenrisiken und nur noch ein Vergabeverfahren. Das alles spart Zeit,“ so Frensch.

Sinnvolle Standards

Zudem gab die HOWOGE den Planern in der Ausschreibung enge Vorgaben: Ein Wohnungsbewertungssystem schrieb präzise definierte Standards vor – etwa die Größe der Flure, Küchen und Bäder, sogar der Schränke. Höchstens 12 % der beheizten Wohnfläche durften zum Flur gehören und Küchen in 2-Zimmer-Wohnungen für maximal 2,4 m Arbeitsfläche ausgelegt sein. Der Wohnungsschlüssel, der für eine Hälfte der Wohnungen zwei Zimmer, für die andere drei bis vier Zimmer vorsah, musste exakt eingehalten werden. „Wir haben viel Zeit für die Ausschreibung verwendet. Dafür hatten wir später weniger Probleme auf der Baustelle und keine Nachträge. Außerdem konnten wir durch die kompakten Grundrisse eine 4-Zimmer-Wohnung bequem auf 80 bis 90 m² unterbringen und zu einer überschaubaren Gesamtmiete anbieten“, sagt Frensch.

Die Standards seien sehr sinnvoll, findet auch Anika Wolff, Geschäftsführerin von Ligne Architekten, regt aber an, den Wohnungsschlüssel künftig flexibler auszulegen. „Das Problem ist, dass Sie irgendwann versuchen, eine logische Gebäudekubatur auf den Schlüssel zuzuschneiden, weil Ihnen zwei Prozent eines Wohnungstyps fehlen.“

Trotz der klaren Vorgaben nutzten beide Büros ihre gestalterischen Freiräume so weit wie möglich. Mit dem weißen Putz, dem grau abgesetzten Sockel, den schlanken Fensterbändern, ihren Balkonen und Loggien wirken die Häuser wie aus einem Guss. Gleichwohl prägen unterschiedliche Details, etwa bei der Sockelhöhe, Erker- oder Balkongestaltung, die Fassaden und erleichtern den Bewohnern die Identifikation mit „ihrer Adresse“. Auch die Grundrisse variieren: Ligne Architekten planten im Altbau, dem Torhaus und den rückwärtigen Riegeln offene Wohn-, Ess- und Kochlandschaften, die auch die Flure miteinschließen. Cramer Neumann Architekten teilten die Wohnungen im Neubau zur Hönower Straße und den L-förmigen Hofbauten eher klassisch auf – mit kompakten Fluren als Verteiler. Den städtebaulichen Entwurf erarbeiteten beide Büros gemeinsam mit GÜ und Fachplanern. „Diese Konstellation hat den Vorteil, dass man bis zur Realisierung dabei ist und nicht staunt, was später aus dem Entwurf geworden ist“, sagt Wolff.

Schnell fertig, bezahlbar, energieeffizient, sozial durchmischt: Die Treskow-Höfe zeigen, dass dies zusammengeht. Sie könnten zur Blaupause für den Berliner Wohnungsbau werden. Michael Brüggemann, Mainz