Smart und vernetzt in die Zukunft – ­­Quartier Heidestrasse

Egal ob Eigentümer oder Mieter, Bewohner oder gewerblicher Nutzer, jeder möchte heutzutage unterschiedliche Lebensbereiche bestmöglich verbinden. Jeder will kurze Wege haben, die Vorzüge neuer Mobilitäts- und Transportangebote genießen und dabei maximal flexibel bleiben. Und jeder schätzt nachbarschaftliches Miteinander und setzt immer mehr auf Nachhaltigkeit, ohne auf technische und digitale Innovationen verzichten zu wollen. Für ein lebenswertes und zukunftsfähiges Quartier oder eine Stadt ist daher entscheidend, dass sich Menschen darin wohlfühlen und ihre Bedürfnisse mit möglichst geringem Aufwand erfüllen können.

Vom Nebeneinander zum Netzwerk

Ein Stadtviertel oder ein Quartier, das allen diesen Anforderungen gerecht wird, lässt sich langfristig nur durch Nutzungsmischungen erreichen, in denen die Bereiche Wohnen, Büro, Retail, Gastronomie und Freizeit miteinander verbunden sind. Mit einem Nebeneinander unterschiedlicher baulicher Strukturen ist dies jedoch nicht getan. Vielmehr geht es darum, die bestmöglichen Synergien und Mehrwerte aus den Kombinationen unterschiedlichster Nutzungen zu schaffen und dabei Themen wie Energie, Klima, Ressourcen, Mobilität, Infrastruktur, Digitalisierung, Finanzen und Gesellschaft zu integrieren.

Denn in der Wohn- und Arbeitswelt der Zukunft gilt: Jeder nutzt gerade nur das, was er aktuell benötigt. Der Wohnungsmieter braucht zum Beispiel kein Arbeitszimmer mehr, wenn er seinen Arbeitsplatz im benachbarten Coworking-Space bedarfsgerecht buchen kann. Der gerade ungenutzte Parkplatz kann durch Dritte belegt werden. Und nicht zuletzt kann ein digitaler Concierge zur Erhöhung des Komforts und der Flexibilität beitragen.

Quartier Heidestrasse: Ein innovatives Projekt weist den Weg

Wie vernetzte und smarte Quartiere aussehen können, zeigt bereits heute das Quartier Heidestrasse im Herzen der Europacity in Berlin. Auf einer Grundstücksfläche von 85 000 m² bietet das Quartier eine Mischung an Büro-, Einzelhandel-, Gastronomie- und Hotelflächen und umfasst insgesamt 944 Mietwohnungen, davon 258 geförderter Wohnungsbau.

Jahrzehntelang war das Areal „Niemandsland“ zwischen Ost- und Westberlin, geprägt durch Güterbahnhof und Lagerhallen. Heute zählt es aufgrund seiner zentralen Lage unweit des Berliner Hauptbahnhofs, der hervorragenden Erreichbarkeit durch den Nah- und Fernverkehr sowie der attraktiven Entwicklung zu einem der interessantesten innerstädtischen Räume. Mit seiner bunten Mischung an Wohn- und Bürogebäuden, Gewerbeflächen, einer Kita, öffentlichen Straßen und Plätzen, Grünflächen, Cafés, Restaurants und einem Nahversorgungszentrum in der Quartiersmitte stellt das Quartier Heidestrasse zudem das aktuell größte Entwicklungsprojekt der Hauptstadt dar.

Eigentümer des Areals ist die Quartier Heidestraße GmbH, die durch die Taurecon Real Estate Consulting GmbH als Bauherrenvertreter und Projektentwickler vertreten wird. Zusammen mit dem Projektmanagement- und Beratungsunternehmen Drees & Sommer verfolgt sie seit 2014 das Ziel, im Quartier Heidestrasse ein lebendiges und zukunftsfähiges Viertel zu schaffen, das den Nutzern über Wohnungen und Büroräume hinweg vernetzte Lebenswelten bietet. Die Fachexperten von Drees & Sommer erarbeiteten im Rahmen des Projekts unter anderem ein Digitalisierungskonzept, das sich auf das gesamte Quartier erstreckt und alle Nutzungen sowie Nutzergruppen berücksichtigt.

Urbaner Nutzungsmix aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit

Insgesamt besteht das Quartier Heidestrasse aus einem Ensemble aus sieben Gebäuden. Den baulichen Auftakt bildet das vom Architekturbüro CKRS entworfene Gebäude „QH Spring“ mit seiner dreidimensionalen Betonfassade, in der feine Metallelemente und großformatige Fenster Akzente setzen. Das voraussichtlich Ende 2021 bezugsfertige Objekt umfasst ein Hotel, eine Kita, Gewerbeeinheiten sowie einen zwölfgeschossigen Wohnturm. Das Herzstück des Quartiers ist das „QH Core“ als zukünftiges Nahversorgungszentrum mit Gastronomieangeboten, einem Supermarkt, großflächigen Bürobereichen und unterschiedlichen Wohnungstypen. Der vom Büro ROBERTNEUN Architekten entworfene sechs- bzw. neugeschossige Ziegelsteinbau soll noch in 2020 fertiggestellt werden. Ebenso in den Händen von ROBERTNEUN liegt das sogenannte „QH Straight“ mit seiner naturbelassener Betonfassade und dem intensiv begrünten Innenhof. Im Sockelgeschoss haben die Planer Gastronomie, Gewerbe und Ateliers angesiedelt, darüber Büro- und Wohnflächen.

Zwischen „QH Core“ und „QH Straight“ bietet das vom Architekturbüro Collignon geplante „QH Colonnades“ neben exklusiven Wohneinheiten in ruhiger Lage attraktive Retail- und Gastronomieflächen. Ein grüner, moderner Innenhof soll zur Entspannung beitragen.

Im Norden des Quartiers gestalten gmp Architekten, Gerkan, Marg und Partner, unter dem Namen „QH Crown“ zwei weitere Gebäude als ­nördliche und südliche Einfassung des Nord­hafenplatzes. Auch hier ist überwiegend eine Mischung aus Wohnungen und Gewerbe vorgesehen; die zur Heidestraße orientierten Bauteile werden einer gewerblichen Nutzung dienen. Zu den stark frequentierten Stadträumen der Heidestraße und des Nordhafenplatzes hin sind in den Erdgeschossen Einzelhandelsflächen vorgesehen.

Für das Baugrundstück an der Bahnstrecke im Westen hat das Architekturbüro EM2N das langgestreckte Gebäudeensemble „QH Track“ entworfen. Dieses durch Hochpunkte mit bis zu 14 Etagen gegliederte Ensemble bildet zehn Baukörper aus, die ganz der Gewerbenutzung vorbehalten sind und optionale Nutzungskonzepte ermöglichen.

Durch diese urbane Vielfalt und das moderne Erscheinungsbild trägt das Quartier Heidestrasse zur Verbesserung der Aufenthalts- und Lebensqualität in der Europacity und der Hauptstadt bei. Das gesamte Quartier soll im engen terminlichen Rahmen bis 2023 fertiggestellt werden.

Vom Kiez zur Smart City

Als Smart City will das Quartier Heidestrasse allerdings nicht nur einen lebendigen Kiez ermöglichen, sondern das städtische Leben mithilfe digitaler Technologien gesünder und ökologischer gestalten. Es setzt daher auf energieeffiziente Bauweisen, zukunftsweisende Mobilitätskonzepte, innovatives Parkraummanagement und eine umfängliche Vernetzung.

In den Bürogebäuden überwacht eine intelligente, digitale Gebäudezutrittskontrolle den Einlass, während App-basierte Raumnutzungssysteme die Büroorganisation unterstützen. Heizung, Kühlung, Lüftung, Jalousien und vieles mehr lassen sich hier ebenso wie in den Wohnbereichen automatisch steuern. Und die Quartiers-App bietet sich nicht nur für den nachbarschaftlichen Austausch an, sondern informiert auch über Service-Angebote. Sie macht z. B. den Energieverbrauch transparent und ermöglicht die Buchung von Gemeinschaftsräumen bzw. das Ticketing bei Lob und Beschwerde. Die Packstation weist Mieter per App darauf hin, dass ein Paket angekommen ist; der Fahrstuhl wird beim Verlassen der Wohnung und beim Betreten des Hauses automatisch gerufen.

Auch verkehrstechnisch weist das Quartier Heidestrasse der Zukunft den Weg: Kurze Wege zu den Angeboten des täglichen Bedarfs sowie im Quartier verkehrende E-Busse kombiniert es mit dem App-basierten Parkraummanagement. Dieses kann auf individuelle Bedürfnisse wie Parkdauer, Pkw-Größe oder Vorab-Reservierungen reagieren und Parkplatzsuchende direkt zum passenden freien Stellplatz navigieren. Auch Carsharing-Unternehmen können in die App integriert werden.

Aus Immobilienentwicklern werden Plattformbetreiber

Damit ist das Berliner Entwicklungsgebiet ein ­herausragendes Beispiel für die Architektur der Zukunft – und gleichzeitig Ansporn für Investoren, Projektentwickler, Eigentümer und Betreiber. Denn jeder dieser Experten muss sich zwangsläufig mit der Frage auseinandersetzen: Sind die derzeitigen Bauvorhaben, Projekte oder der Bestand im Falle eines abflauenden Immobilienbooms zukunftsorientiert genug, um auch in den kommenden Jahren idealerweise eine Vollvermietung zu gewährleisten? Sind die wachsenden Anforderungen von Mietern in Bezug auf die Digitalisierungsfähigkeit der Immobilien umsetzbar? Gibt es Möglichkeiten, um Entwicklungen, die zu weniger Einkünften führen, abzufedern? Mittel- bis langfristig ist bereits absehbar, dass dies nur mit Immobilien möglich ist, die gleichermaßen intelligent wie auch klima- und ressourcenfreundlich sind.

Wer also als Unternehmen, dessen Kerngeschäft Immobilien beinhaltet, die Ansprüche der Digital Natives und der kommenden, umweltbewussten Generationen erfüllen will, kann sich längst nicht mehr auf die größtenteils über die Kaltmiete definierten Renditekategorien zurückziehen. Stattdessen gilt es, den digitalen Wandel bestmöglich für das eigene Kerngeschäft und die Weiterentwicklung digitaler Geschäftsmodelle zu nutzen. Und sich nicht mehr nur als Immobilienentwickler und Bestandshalter zu sehen, sondern als Plattformbetreiber und Serviceanbieter, der seinen Kunden und Mietern das bietet, was diese wollen. Heute und in Zukunft erst recht.