Bauen mit
Bürgerbeteiligung

Wohnungsbau Bendengasse, Euskirchen

Es gibt drei Arten städtebaulicher Förderprogramme, das „Aktive Stadtzentrum“, den „Historischen Ortskern“ und, wie in Euskirchen umgesetzt, die „Soziale Stadt“. Grundsätzlich geht es bei allen dreien um die Sanierung bestehender Bauten und um die Revitalisierung innerstädtischer Bereiche. Die Kleinstadt bei Köln ist nicht reich, insbesondere im „Viehplätzchen-Viertel“ zwischen Marktplatz und früherer Stadtmauer wohnen sehr viele Transferempfänger, Migranten und Rentner.

„Als wir hier mit unseren Analysen vor fünf Jahren anfingen, stellten wir schnell fest, dass die Anwohner mehr übereinander als miteinander redeten“, erläutert Dr. Harald Heinz, verantwortlicher Stadtplaner und Architekt von HJPplaner aus Aachen. „Das wollten wir ändern und eröffneten im Rahmen dieses Förderprojektes ein Stadtteilbüro, das zweimal in der Woche, meist auch von mir selbst, besetzt war. Dort gab es zwei Ansprechpartner, einen für bauliche Fragen, bei denen es vornehmlich um die Sanierung und die entsprechende Finanzierung von Bestandsbauten ging und einen für soziale Belange, der quasi die Funktion eines Streetworkers hatte.“ Sehr große Vorurteile musste er im Vorfeld bei den alteingesessenen Bewohnern gegenüber den Migranten feststellen. Bemerkenswerterweise waren es aber genau diese – und eben nicht die nörgelnden „Einheimischen“ – die sich dann für die Verbesserung der Wohnqualität im Quartier engagierten.

Flachdach als Freifläche

Gegenstand der Bürgerbeteiligung beim Neubau waren dessen Straßenlage (weiter vorn oder hinten), dessen Bauhöhe (drei- oder viergeschossig) und dessen Kubatur (Sattel- oder Flachdach). Hier gab es lang anhaltende Diskussionen, die in einer Bürgerversammlung mündeten, in der sich viele Anwesende für eine Dreigeschossigkeit aussprachen. Das von der Bürgerschaft favorisierte Satteldach hätte allerdings die Einrichtung einer Kindertagesstätte unmöglich gemacht. Pro Spielgruppe schreiben die Richtlinien für Kindertagesstätten eine Außenfläche von 300 m² vor, zwei Spielgruppen sollten hier entstehen, womit demnach eine 600 m² große Freifläche erforderlich war. Diese Freifläche wurde auf der einzig zur Verfügung stehenden Freifläche südöstlich der Kindertagesstätte angeordnet. Aber auch die sozial geförderten Wohnungen sollten, zusätzlich zu den Loggien, wohnungsnahe und auch bepflanzte Freiflächen erhalten. Da jedoch der Neubau das gesamte Grundstück nach Abzug der Kita-Außenfläche einnehmen sollte, war dafür nur noch auf dem Flachdach Platz. Umgesetzt wurde die Auflage in Form einer begrünten und allen
Bewohnern jederzeit zugängliche Freifläche.

Kostensenkende Planung

Sozialer Wohnungsbau muss „barrierefrei“ sein, um den Förderkriterien zu entsprechen. Gefordert ist ein stufenloser Wohnungszugang und ein schwellenfreies Bad mit einem Bewegungsbereich von mindestens 1,20 x 1,20 m. Für eine ausdrücklich rollstuhlgerechte Nutzung ist dieser auf 1,50 m x 1,50 m zu erweitern. Wohnungserschließungen mittels Laubengängen senken die Kosten erheblich, da damit die Treppenhausanzahl – wie hier geschehen – von zwei auf eins gesenkt werden kann, wenn die Erschließungslänge nicht mehr als 35 m beträgt. Denn Laubengänge gelten als Außenräume an die beliebig angeleitert werden kann, was einen zweiten Fluchtweg nicht erforderlich macht. Gibt es nur ein Treppenhaus, ist auch nur ein Aufzug für die barrierefreie Erschließung erforderlich.

Infolge der Laubengänge spannen alle Wohnungen quer durch das Gebäude, was deren Querlüftung gestattet und allen Einheiten eine Loggia auf der sonnigen Südwestseite beschert. Die realisierten Wohnungen gelten gemäß Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) als 1-Zimmer- und 2-Zimmer-Wohnungen. Diese sind 47 m² bzw. 63 m² groß und werden über die Küchen betreten. Sie haben einen autarken Raumcharakter und bieten ausreichend Platz für einen Esstisch. Von hier gelangt man über einen kurzen Flur, vorbei am barrierefreien Bad und einem 6 m² großen Abstellraum (der insbesondere von Senioren entgegen vergleichbarer Kellerräume bevorzugt wird) in den einen, bzw. in die zwei nur als solche zählen­den Wohnräume, beide mit Loggia-Zugang.

Die Bäder wurden an der Wohnungstrennwand gespiegelt und so angeordnet, dass hierdurch die
Installationskosten gesenkt werden konnten. Horizontal zusammengeführt wurden die senkrechten Leitungen aus Kostengründen im Erdgeschoss in
der Abhangdecke des mittig verlaufenden Kita-Flures. Hätten die Planer die Leitungen erst im Keller zusammengeführt, wäre infolge der Rohrtrassenquerschnitte eine größere Tiefgaragen-Bauhöhe mit erheblichen Mehrkosten erforderlich gewesen.

Tiefgarage: teuer & überflüssig

Der im Land NRW geltende Stellplatzerlass schreibt pro Wohneinheit einen Parkplatz vor. Architekt Dr. Heinz hält diese Verordnung im sozialen Wohnungsbau für kontraproduktiv, denn üblicherweise können die meisten Bewohner sich gar kein Auto leisten. In Verhandlungen konnte er die Kommune davon überzeugen, dass angesichts der voraussichtlichen Bewohnerschaft die Anzahl der geforderten Stellplätze für die Wohnungen auf nur elf Stück gesenkt wurde. Trotzdem wurden 24 geschaffen, da sich der Inhaber des Nachbargrundstückes für den Nachweis seiner gleichfalls elf Parkplätze in diese Tiefgarage „einkaufte“. Die zwei übrigen Stellplätze gehören zu dem am Platz angeordneten Bistro und zur Kindertagesstätte. Die geringe Stellplatzzahl wurde auch durch die sehr gute ÖPNV-Erschließung des Grundstücks möglich.

Hybride Finanzierung

Infolge des Verteilschlüssels können die Baukosten für die Tiefgarage nur anteilig den geförderten Wohnungen zugerechnet werden. Überhaupt konnte der ausgewiesene Herstellungspreis der Wohnungen von 1 110 €/m² nur durch eine Mischkalkulation erreicht werden. Entscheidend für die Realisierung war der im Vorfeld über 15 Jahre geschlossene Mietvertrag mit der Kita-Trägerschaft, da ohne diesen der Bau nicht zu finanzieren gewesen wäre. Die Kita-Baukosten und die des Ladenlokals sind deutlich höher veranschlagt, als die der Wohnungen. Letztlich ermöglichte die hybride Finanzierung aus geförderten und nicht geförderten Gebäudeteilen eine gestalterische Qualität, die allein mit Fördermitteln schwer zu erreichen wäre. Robert Mehl