Die Immobilie der Zukunft

Ja, es gibt sie, die düsteren Zukunftsprognosen, die von grauen Städten sprechen, von öden Hochhaussiedlungen und schlimmen Umweltproblemen. Doch die Zukunft unserer Welt kann auch anders aussehen, nämlich wirtschaftlich, digital und auch nachhaltig. Mit einer solchen Haltung ist unweigerlich ein positives Zukunftsbild verbunden: In diesem sind Immobilien intelligent – und im Idealfall mit den eigenen Bestandteilen, mit den Nutzern und der Stadt klug vernetzt. In den Städten und der näheren Umgebung sorgt immer stärker der Typus eines gemischt genutzten Hochhauses für Vielfalt. Dessen untere zwei bis drei Ebenen werden in der Regel für öffentliche oder privatwirtschaftliche Einrichtungen genutzt. Das heißt, für Retail, Sport und Kultur ebenso wie für Gesundheit und Verkehrseinrichtungen. Immer gibt es auch den Trend zu städtischer Landwirtschaft oder neudeutsch „Urban Farming“, das zur Versorgung der Bürger beiträgt. Zudem sind neue Wohnbereiche zum Teil mit dem Bestand verschmolzen bzw. auf diesen aufgesetzt.

Sogenannte Green Buildings reinigen die Umwelt durch ihre Fassaden und regeln die Raumkonditionierung im ­Inneren in Abhängigkeit von der Nutzung. Im Verbund mit Nachbarbauten sind sie energieautark. Die Fassaden sind in unterschiedlichster Weise begrünt und regulieren das städtische ­Klima sanft, aber nachhaltig.

Auf den Bedarf der Nutzer reagieren die Gebäude zunehmend selbständig und lernen deren Bedürfnisse durch den Einsatz von Internet-of-Things-Technologien und künstlicher Intelligenz (KI) immer besser verstehen. Sie werden somit zum echten Alltagshelfer. Eigene Schäden erkennen sie selbst und melden deren Reparaturbedarf an richtiger Stelle. Angst vor Cyberangriffen brauchen die Nutzer der intelligenten Gebäude nicht zu haben. Eine gezielte Cyber-Security-Strategie ­sichert sie gegen solche Gefahren ab.

Auch was deren Erreichbarkeit und damit Fragen der Mobilität und Infrastruktur angeht: Vom Flugtaxi über das autonome Fahren bis hin zur innerstädtischen Fahrradautobahn binden sinnvolle inter- und multimodale Mobilitätskonzepte ­alles ein, was Lärm- und Feinstaub-­belastung, steigende CO₂-Emissionen oder auch den hohen Flächenverbrauch für neue oder erweiterte Verkehrswege sowie für Parkplätze vermeidet. Wesentlich wird hier auch der Switch von „Besitzen“ hin zum „Teilen“ sein.

Wer heute plant, baut die Wirklichkeit von morgen

Wer derartige Gedanken als ferne Zukunftsvisionen abtut, vergisst: Heute geplante Häuser werden schon in ein paar Jahren unsere Wirklichkeit prägen – und Vorreiter oder sogar schon Teil jener Smart Cities sein. Um den Anschluss nicht zu verpassen, sollten Bauherrn das Thema Customized Smart Building als Immobilie der Zukunft nicht außer Acht lassen. Neben Energie- und Nachhaltigkeitskonzepten sind hier auch Digitalisierungskonzepte mit zu planen und erstellen. Wenn man sich klarmacht, dass allein die Erstellung und der Betrieb von Bauten fast 40 % der CO₂-Emissionen verursachen und zu 50 % für den Ozon-Abbau weltweit verantwortlich sind, müssen alle Aktivitäten in diesem Bereich in Zukunft nachhaltig ausgerichtet werden. Durch intelligentes Handeln lässt sich viel Aufwand vermeiden, wozu vor allem die Digitalisierung beitragen kann. Ziel muss es sein, mithilfe einer Änderung der Denkweise und des sinnvollen Einsatzes digitaler Werkzeuge die scheinbaren Gegensätze Ökonomie und Ökologie unter einen Hut zu bringen. Dazu müssen sich die Bauherren von Anfang an überlegen, wer die späteren Nutzer sind, was sie erwarten und was das Gebäude später digital leisten muss. Mit 2 – 5 % der Gesamtinvestition kosten smarte Gebäude aktuell nur wenig mehr als traditionelle Varianten. Dazu kommt: Heute noch als ein echtes Alleinstellungsmerkmal werden diese  Technologien schnell „State of the Art“ werden.

Der digitale Zwilling weist den Weg

Idealerweise ist ein Bauvorhaben bereits heute bei der Planung mit einem digitalen Zwilling verknüpft, der die Immobilie über den gesamten Lebenszyklus begleitet: Begonnen bei der Anwendung von BIM in der Planung über Modularisierung, LEAN und 3D-Laserscanning in der Ausführungsphase bis zu Smart-Building- und Cyber-Security-Konzepten für den späteren Betrieb, der auch die BIM-Daten der Planung wiederum sinnvoll integriert. Und auch beim Rückbau gibt es genaue Daten über Baustoffe und Material, die wieder eingesetzt werden können, getreu dem Cradle-to-Cradle-Prinzip. Alle Planungs-, Gebäude- und Nutzer-Daten sind auf diese Weise intelligent mit­einander verknüpft.

Der Mensch als Vorbild der digitalen Immobilie

Wegweisende Beispiele, die bereits viel von solchen Zukunftsvisionen aufgreifen, sind die von Drees & Sommer begleiteten Bauvorhaben „The Ship“ in Köln oder der Hamburger „Digital Campus Hammerbrooklyn“ und auch „cube berlin“ inmitten der Hauptstadt. Sie alle stellen den Nutzer und seine Bedürfnisse bei der Entwicklung in den Vordergrund. Bei der digitalen Konzeption ist der Mensch das Vorbild.

Während die Sensoren den Sinnesorganen entsprechen, ist eine künstliche Intelligenz, kurz KI, das Gehirn. Es lernt aus den Daten des Betriebs, der Nutzer und der Umwelt und formuliert daraus Verbesserungsvorschläge. Zum Beispiel benötigen nicht genutzte Flächen in der Immobilie der Zukunft weder Heizung noch Kühlung, Lüftung oder Licht und müssen auch nicht unnötig gereinigt werden. Getreu dem Sharing Economy-Gedanken ist es außerdem möglich, Arbeits- oder Parkplätze mehrfach zu vermieten. Und mit einer App können Mieter beispielsweise Raumklima, Zugangskontrollen, Paketstation und vieles mehr selbst steuern.

Ideen werden zur Wirklichkeit

Um derartige Entwicklungen zu fördern, geht Drees & Sommer gezielt Netzwerke mit vielversprechenden jungen Unternehmen, wie z. B. InterfaceMA oder Thing Technologies, ein und lädt Start-ups, kreative Köpfe oder Entrepreneure dazu ein, ihre Idee mittels des Tools „Start-It-Up“ auf der Drees & Sommer Webseite zu pitchen und ggf. gemeinsam weiterzuentwickeln.

Im Cluster Smart Logistik auf dem Campus der RWTH Aachen bilden Forschungspartner in Modellen das Zusammenspiel verschiedener Hard- und Softwarebestandteile bereits vor Inbetriebnahme des späteren Gebäudes ab, überprüfen die Kompatibilität der Produkte und testen die Sicherheit, auch in Hinblick auf Hackerangriffe, ausgiebig.

Die Verantwortung trägt der Mensch

Seine eigene Verantwortung im Hinblick auf die Immobilie – und die Stadt – der Zukunft darf der Mensch allerdings trotzdem nicht vergessen. Auch wenn KI ein wunderbares Werkzeug ist, das uns hilft, unser Leben nach unseren Wünschen hinsichtlich einer fortschrittlichen Verbindung von Ökologie und Ökonomie zu gestalten. Sie unterstützt die Vernetzung und Interaktion von Gebäuden, Energieversorgung, ­Logistik, Kommunikations- und Verkehrsmitteln und uns Menschen. Auf diese Weise wird künftig alles mit allem noch stärker in Beziehung treten.

Doch bei all dem gilt: Der Mensch muss die Zügel in der Hand behalten. Smart – also klug, gewitzt und kenntnisreich – müssen in der Hauptsache die Menschen sein, die digitale Methoden und Werkzeuge finden und einsetzen. Das heißt nicht in jedem Fall immer mehr Technologie, es kann durchaus auch vorkommen, dass weniger Technologie mehr Lebensqualität bedeutet. Die menschliche, nicht die künstliche Intelligenz muss auch in Zukunft in der Kommandozentrale sitzen. Dann – und nur dann – wird die Immobilie der Zukunft ein Erfolg.