Urbaner Wohnungsbau: Weiter wie gewohnt?

Gerhard Polt, der bayrische Kabarettist, entgegnete einmal auf die Frage, welche Hobbys er denn habe, nur lakonisch: „Ach wissen‘S, ich wohn‘ gern.“ Mit diesem Bedürfnis steht er sicherlich nicht allein, wenngleich es die wenigsten so freimütig eingestehen. Denn die ‚eigenen vier Wände‘ sind sakrosankt; sie stehen für das unantastbare Innere, das Refugium eines Jeden. Die Wohnung stellt, wenn man so will, eine Art „Arche Noah“ dar, die uns im sturmgefährdeten Ozean des Lebens vor dem Kentern bewahren soll. Gerade weil wir in einer mobilen, zunehmend globaler ausgelegten Gesellschaft leben, in der rasche Anpassung und häufiger Wechsel den Alltag bestimmen, gibt es augenscheinlich den Wunsch nach dinglicher Beständigkeit im Wohnumfeld.

Zugleich aber ist das Wohnen auch eine eminent ökonomische Angelegenheit. Hierzu nur eine knappe Angabe: etwa die Hälfte ihres Privatvermögens haben die Deutschen in Immobilien angelegt. Bleibt natürlich das Problem, dass eigene vier Wände überhaupt zur Verfü­gung stehen. Denn die Versorgung mit Wohnungen stellt einen Bereich des modernen Lebens dar, in dem trotz vieler Anstrengungen noch immer – oder schon wieder – Defizite zu verzeichnen sind. Implizit ist damit angedeutet, dass erstens das, was an Wohnungen vorhanden ist, entweder nicht ausreicht oder den Anforderungen nicht genügt (oder beides). Und dass zweitens die Art und Weise, wie wir bauen – freundlich gesagt – verbesserungswürdig ist. Zweifellos entstehen derzeit vielerlei Wohnungsangebote. Doch die Antwort auf Fragen, die sich durch neue gesellschaftliche und demografische Entwicklungen stellen – Patchworkfamilien, gestiegene und erzwungene Mobi-lität, pluralisierte Haushaltsstile –, geben sie nicht unbedingt.

Festzuhalten freilich ist: Die meisten Menschen sind auf der Suche nach bestimmten Lebensqualitäten – Wohnraumgröße, unmittelbarer Gartenbezug, Spielmöglichkeiten in „sicherer Nähe“ usw. – und sie richten ihr Verhalten nicht zuletzt danach aus, wo sie dieses Angebot – mit für sie tragbaren Konditionen – bekommen. Die meisten Wohnungssuchenden müssen sich in der Regel den Verhältnissen anpassen und in teureren Städten entweder ihre Ansprüche an den Wohnraum (Größe, Lage, Qualität) herunterschrauben oder eine höhere Mietbelastungsquote in Kauf nehmen. Oder nach draußen ziehen.

Im Folgenden sollen einige grundsätzliche Beobachtungen und Gedanken zum Wohnungsbau in der Stadt skizziert werden – in Form von acht Thesen oder Anforderungen, die dabei zu beachten sind:

1. Das Wohnen hat sich eine gewisse Unabhängigkeit gegenüber der Architektur bewahrt

Aller Intensität und Kreativität zum Trotz, die namhafte Architekten seit einem Jahrhundert im Entwurf von Wohnungen und Wohnhäusern an den Tag gelegt haben, sind deren Grundkonstanten nicht aus den Angeln gehoben worden. Bei allen kulturellen Differenzierungsleistungen im Erscheinungsbild und im Gebrauch ist das Wohnen eine anthropologische Konstante, ein Teil des Bedürfnishaushaltes geblieben. Mit Sicherheit hat Ikea das zeitgenössische Wohnen stärker beeinflusst als die Werke und Konzepte irgendeines Baumeisters. Überspitzt gesagt: Ikea hat die Ideen des Bauhaus aufgegriffen, popularisiert und gesellschaftsfähig gemacht.

2. Es gibt neue, innovative Ansätze, doch vor allem im gehobenen Marktsegment

Der Bauwirtschaftsfunktionalismus der 1960er- und 1970er-Jahre hat allgemein das Gefühl der Vermassung und Anonymität, auch der architektonischen Gleichförmigkeit, entstehen lassen. Das brachte den (Geschoss-)Wohnungsbau grundsätzlich in Verruf.

Natürlich ist zwischenzeitlich viel Positives passiert. Die Popularität, der sich Lofts bei einer bestimmten, meist freiberuflichen Klientel erfreuen, spricht Bände. Jedoch schlagen sich Innovationen eher im Service-Bereich mit Doorman- oder in Boarding-House-Konzepten nieder als bei der Realisierung flexi-bler Wohnformen. Als Laboratorium erfreut sich auch die Villa größter Beliebtheit, schon weil sie mitunter auch Avantgardisten einen formidablen Freiraum für ihre Experimente bietet. Hier gibt es Geld, meist ein freies, gut geschnittenes Grundstück und oft einen Bauherrn, der sich mehr vorstellen kann, als er kennt. Aber: Wie gelungen auch immer, der exklusive Nischenmarkt für reiche Bauherren ist ein architektonisches Reservat, in dem das Projekt der heutigen Avantgarde allenfalls eine symbolische Verwirklichung erfährt, aber auf die psychische und physische Geographie der Gegenwart kaum nennenswert Einfluss ausübt.

3. Für eine gewisse Neutralität und Revidierbarkeit sorgen

Aller – eingangs erwähnten – individuellen Zueignung zum Trotz: Beim Wohnungsbau geht es in der Regel nicht um singuläre Architekturen. Hier sei nur auf etwas hingewiesen, was das Denkmodell des Fachwerks erfüllt hat: Nämlich ein zeittypisches, allgemein verständliches und akzeptiertes Ordnungsprinzip darzustellen, dass den Rahmen und Maßstab individueller Selbstverwirklichung bildet.

Stichwort Neutralität: Sie mag auf den ersten Blick den immer wieder geäußerten Bedürfnissen der Menschen nach konkreten, figürlichen, gutverständlichen architektonischen und städtebaulichen Zeichen, nach Vertrautheit, Wärme und Gefühl widersprechen. Doch gerade, indem sie sich der unmittelbaren sinnlichen Aneignung entzieht, befreit sie das Bauen von der Einengung einer besonderen Aussage für eine besondere Kundschaft in einem besonderen histori-schen Augenblick. Zudem lädt diese Neutra-lität dadurch, dass sie an – oft vermeintli-chen – Bedürfnissen rüttelt, zum kritischen Nachdenken ein; zuweilen zwingt sie sogar dazu.

Den Bauträgern und Wohnungsunternehmen aber wird damit einiges abzuverlangen sein: dass nicht nur angeboten wird, was gewünscht ist. Dieser Aspekt lässt sich auch auf der Ebene der einzelnen Wohnung illustrieren: Die nicht determinierten Räume von Gründerzeitwohnungen mit ihren mehrfachen Erschließungen bieten fraglos mehr als die – auf die vermeintlichen Gebrauchsmuster der Klein­familie abzielenden – Grundrisse des modernen Wohnungsbaus. Man könnte die unsinnige Trennung von Raum- und Erschließungssystem aufheben und die Ödnis von Fluren mittels Durchgangstüren vermeiden usw.

4. Angemessene Dichte finden

Dichte ist im Wohnungs- wie im Städtebau ein Begriff von zentraler Bedeutung. In nahezu sämtlichen großen Debatten der Disziplin findet sich ein Bezug darauf. In den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und mit dem Instrument der Zonenplanung wurden Regelungen zur baulichen Dichte gesetzlich verankert und dem metaphorischen und analyti-schen Dichtegebrauch eine instrumentelle Anwendung zur Seite gestellt. Allerdings: Über viele Jahrzehnte hinweg war der Begriff von einer Negativsicht geprägt. Beispielsweise wurden in Deutschland im Baugesetzbuch und der BauNVO keineswegs Mindestdichten zum Erreichen von gesellschaftlichem Fortschritt etabliert, sondern Höchstwerte, die der Allgemeinheit gesundheitliches Wohl (Licht! Luft!) garantieren und dem Wildwuchs etwa des sprichwörtlichen Manchester vorbauen sollten.

Diese Ambivalenz wurde auch nicht überwunden, als man in den 1970er-Jahren das Leitbild „Urbanität durch Dichte“ formulierte. Das war lediglich ein rhetorischer Höhepunkt in der Diskursgeschichte, während planungsrechtlich relativ niedrige Dichtewerte zementiert blieben.

Auch nach Jahrzehnten einer eher kommerziellen Stadtproduktion zeigt sich, dass der Markt die ökonomische Verdichtungslogik offenkundig nicht mitträgt. Wie der österreichische Stadtforscher Johannes Fiedler einmal ausgeführt hat: Nachgefragt werden bestimmte Bautypologien (der Büroturm, der Office-Park, das Einfamilienhaus, der Golfklub) und diese haben ihre spezifischen Dichten. Wenn ein Developer ein verdichtetes Einfamilienhaus, einen verdichteten Golfplatz oder ein verdünntes Urban Entertainment Center baut, wird er Schwierigkeiten bei der Vermarktung haben.

Dichte ist also zuerst einmal eine Frage der Typologie. Dennoch ist er im Städtebau zu einem „magischen Begriff“ geworden. Vermutlich wegen seiner Nähe zu Leitbildern wie „die europäische Stadt“ oder „die Stadt der kurzen Wege“. Aber es geht weniger um die tatsächlich produzierte Dichte in den Städten selbst als vielmehr um den appellativen Gebrauch eines Schlagwortes.

5. Baugruppen oder sonstige Gemeinschaftsmodelle fördern

Weil man nicht immer auf die Segnung von oben warten sollte, ist jede Form der Eigen-initiative zu begrüßen. Wie etwa die Baugruppe, die mittlerweile landauf, landab populär wird. Richtig jung ist der Typus solcher Baugemeinschaften zwar nicht, aber es hat fast zwanzig Jahre gedauert, bis er nicht nur als alternativer Weg zur Wohnung, sondern auch als Instrument der Stadtentwicklung begriffen wurde. Baugemeinschaften haben m. E. ein erhebliches Surplus gegenüber der traditionellen Immobilienwirtschaft. Denn in der Regel bauen sie mit eigenem, sorgfältig verwaltetem Geld und mit einem Bewusstsein für soziale Bindung. Allerdings brauchen sie die Begleitung durch kommunale Steuerungsinstrumente – wie beispielsweise das Münchener Modell der „sozialgerechten Bodenordnung“ oder die Praxis in Zürich, eigenes Bauland nur an Baugenossenschaften abzugeben und in der Realisierung nachdrücklich auf Qualität zu achten.

6. Keine bloßen Lifestyle-Quartiere bauen

Aus urbanistischer und stadträumlicher Sicht ist es vermutlich nicht übertrieben, im städtebaulichen Paradigma von Hof, Block, Straße und Platz eine Art Wegbereiterin der Re-Urbanisierung zu sehen – gewissermaßen als architektonischen Garanten. Dahinter wiederum steht die Kritik an der Uniformität des sozialen Wohnungsbaus und den immer gleichen, staatlich festgelegten Grundrissen für die (fiktive) Einheitsfamilie. Die Forderung nach mehr Individualität steht heute noch viel deutlicher im Raum als vor drei Jahrzehnten.

Das neue hochpreisige Wohnen wird häufig mit dem Versprechen verkauft, dass mit der Wohnung eine bestimmte (meist irgendwie „urbane“ und „individuelle“) Lebensweise verbunden ist, und dass von Seiten der Entwickler umfassend Sorge getragen wurde, diesen Lebensstil wahrscheinlich zu machen. Zugleich greifen damit neue Prinzipien der Wohnungsproduktion: Anders als in der modernen, fordistischen Massenproduktion von Wohnraum (z. B. in Form von Fertighäusern oder Großsiedlungen als „economies of scale“) bringt die heutige flexible Produktionsweise Gebäudeserien hervor, deren (standardisierte) Teilelemente sich „pseudo-individuell“ zusammenstellen lassen oder variiert werden („economies of scope“) – ein großer Baukasten der Illusion − im Übrigen trotz erweiterter Produktvielfalt ebenso effi-zient hergestellt wie im Fordismus. Das Marketing für neues innerstädtisches Luxus­wohnen dreht sich fast immer um das Versprechen, das Urbane (in Form der vielfältigen, erlebnisreichen Angebote der Stadt) und das „Abgesicherte“ (in Form eines über die Wohnung hinaus ausgeweiteten Bereichs privater Häuslichkeit) zu verbinden.

7. Räume öffentlich machen

Es geht nie um die Wohnung allein. Mag sie auch noch so schön, passend, bezahlbar sein. Denn das Wohnumfeld ist eine ganz entscheidende Kategorie – und der öffentliche Raum stellt ein unverzichtbares Komplementär zu Wohnung und Haus dar. Doch die aktuellen Beschwörungen des öffentlichen Raums sind zunächst einmal idealistisch-normative Setzungen, die in der Regel aus theoretischen Überlegungen der Profession resultieren und nicht unbedingt mit dem praktischen Alltagsverhalten der Menschen übereinstimmen. Gleichwohl ist Gestaltung von zentraler Bedeutung.

Nun gehen viele Kommentatoren und Städtebauer von einer im Kern unveränderten Natur des Menschen aus, die nach den immer gleichen Plätzen verlangt; und dass wir uns auf italienischen Plätzen wohlzufühlen scheinen, gilt ihnen als genügender Beweis, dass der formale Nachbau dieser Plätze zu einem funktionierenden öffentlichen Leben führe. Doch die Piazza genannten Ödflächen in den Neubaugebieten zeigen, dass es so einfach nicht ist.

Öffentliche Räume entstehen durch Nutzungen. Deshalb stellt sich die Frage, welche Nutzungen werden durch bestimmte Planun-gen, Infrastrukturen und Bauten erzeugt? Und welche Nutzungen lassen andere – andersgeartete – Räume zu? Entscheidend ist, wie ein Raum genutzt und empfunden wird. Es braucht also entschiedene Anstrengun-gen, an bestimmten Orten gewissermaßen eine „gefühlte Öffentlichkeit“ zu entwickeln. Doch das ist etwas anderes als eine ästhetisch ansprechende Architektur und es ist auch nicht gleichzusetzen mit gestalterisch hochwertigen, öffentlichen Räumen. Auch ein de jure privater Raum kann höchst urbane Gefühle erzeugen. Aber er müsste der Öffentlichkeit entsprechend angeboten werden.

8. Eine gewisse Kleinteiligkeit gewährleisten

Allzu oft wird Stadtgestaltung heute als Instrument und Ausdruck der Gewinnmaximierung bei der Verwertung von Grundstücken und Immobilien verstanden. Ein Grundproblem liegt schon in der Frage der Größenordnung oder andersherum, in der städtebaulichen Körnung. Wenn wir unter Stadt urbane Vielfalt und Lebendigkeit verstehen, dann braucht sie eine gewisse Kleinteiligkeit. Genau die aber spielt in den Strategien der Immobilienwirtschaft keine oder doch nur eine geringe Rolle. Mehr noch: Kleinteiligkeit wird von Investoren zumeist als kontraproduktiv wahrgenommen. Und dieser Trend ist nur schwer zu durchbrechen. Betriebswirtschaftlich handelt es sich um die Nutzung positiver Skaleneffekte, um Strategien der Kostenminderung, die bei der Projektierung größerer Gebäudekomplexe zu erzielen sind. Diese Mechanismen bilden sich folgerichtig in der Struktur und im Bild der Städte ab.

Das Problem liegt in der „Anlage“ – jenem baulichen Format, das Gebäude, Freiraum und Erschließung gleichsam zu einer Betriebseinheit zusammenfasst. Hier blühen Monokulturen aller Art, hier wird Homogenität zur Beschränkung. Kleinteilig strukturierte Gebiete hingegen, von öffentlichen Räumen durchzogen, sind im Unterschied dazu entwicklungsfähig. In einer Stadt, die über eine feine Körnung und ein feinmaschiges öffentliches Wegenetz verfügt, ist für ständige Veränderung gesorgt: Es entstehen kulturelle und ökonomische Konzentrationen aller Art; sie wandern, verändern sich und verschwinden, während an einem anderen Ort etwas auftaucht, von dem wir noch gar nicht wissen konnten. Um aus diesem Problemkreis herauszukommen, bräuchte es vielleicht so etwas wie die Mischkalkulation in vielen Shopping-Malls, die einem Blumenladen oder Frisörsalon – zur Arrondierung des Angebots – günstigere Konditionen einräumen. Kann man ein solches Prinzip auch gleichsam ins Öffentliche heben?

Wie auch immer: Das Wohnungsproblem ist mittlerweile in vielen deutschen Städten so virulent, dass man über die Produktionsbedingungen von Architektur neu nachdenken muss.