Wohnanlage Beamten-Wohnungsverein, Prinzenstraße, München

Die soeben von Guggenbichler + Netzer Architekten sanierte Wohnanlage mit vier Häusern und insgesamt 20 Wohnungen des Beamten-Wohnungsvereins (bwv) in der Prinzenstraße befindet sich im Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg, der in München zu den attraktivsten und begehrtesten Wohnlagen überhaupt zählt.

In fußläufiger Nähe zur Nymphenburger Schlossanlage grenzt das Grundstück, nur wenige Meter vom Schlosskanal entfernt, im Westen jedoch an eine verkehrsreiche, laute Straße. Für den Eigentümer rangierte das Anwesen in Nymphenburg auf der Liste der sanierungsbedürftigen Gebäude seit Jahren ganz oben.

Die vier Mehrfamilienhäuser mit 20 Wohnungen wurden 1958 erstmals bezogen. Nach fast sechs Jahrzehnten zeigte das Haus deutliche Schäden an der Fassade, den Fenstern und Balkonen. Technik und Ausstattung erwiesen sich ebenfalls völlig veraltet. Die Elektroinstallationen erfüllten keinesfalls die heutigen Anforderungen. Zur Beheizung dienten Nachtspeicher- und Einzelöfen und in vielen Räumen nicht einmal das. Abriss und Neubau wurden deshalb ernsthaft erwogen.

Problematische 50er-Jahre-Bauten
Viele Häuser aus den 1950er-Jahren sind kaum auf den heutigen technischen Stand zu bringen. Vor allem Energieeinsparauflagen verursachen hohe Kosten. Wenn diese strengen Auflagen der Bundesregierung zum Maßstab genommen werden, zeigt sich schnell, dass viele Bauobjekte eigentlich ein Fall für die Abrissbirne sind. Zahlreiche Bauten aus dieser Zeit lassen sich nicht zu vertretbaren Kosten so sanieren, dass sie die strikten Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. In vielen Fällen von Bestandsbauten würden Eigentümer demnach günstiger fahren, wenn sie auf die energetische Sanierung verzichten und stattdessen das Gebäude abreißen und es durch einen Neubau ersetzen.

Zu dem viel zu hohen Energieverbrauch kommt hinzu, dass gerade Häuser aus den 50er- und 60er-Jahren von ihrem Zuschnitt her nicht mehr den heutigen Vorstellungen entsprechen. Ein solches bestehende Gebäude vollständig nach den EnEV-Vorgaben energetisch zu sanieren und es gleichzeitig so umzubauen, dass es den heutigen Bedürfnissen entspricht, kann also unter Umständen kostenintensiver sein, als es abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen.

Wirtschaftlichkeitsberechnung spricht für Sanierung
Doch die intensive Prüfung und Wirtschaftlichkeitsberechnung in Zusammenarbeit mit dem beauftragten Architekturbüro Guggenbichler + Netzer Architekten ergaben, dass sich bei der nach wie vor wertvollen Bausubstanz eine Verbesserung und Weiterentwicklung durchaus lohne. „Der ökologisch wie auch wirtschaftlich sinnvollste Umgang mit dem Gebäuderiegel stellte letztendlich eine nachhaltige Sanierung dar,“ so Architekt Josef Guggenbichler.

Eine zentrale Rolle bei der Entscheidungsfindung der Verantwortlichen spielte das Fassadendämmsystem Poroton-WDF. Für Axel Wirner, nebenamtlicher Vorstand im Beamtenwohnungsverein und hauptamtlicher Baudirektor bei der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, Bau und Verkehr, begründet die Entscheidung folgendermaßen: „Innerhalb von 50 Jahren muss jedes verbaute Wärmedämmverbundsystem mindestens einmal ausgewechselt werden. Unter Berücksichtigung der Wartungsintervalle ist bei einem Betrachtungszeitraum von 50 Jahren die Wärmedämmfassade damit die eindeutig wirtschaftlichere Wahl. Deshalb wurde sie bei diesem Objekt verbaut.“

Für die Architekten Guggenbichler + Netzer garantiert sie zudem eine besonders ökologische wie auch nachhaltige und effektive Variante des Dämmens.

Damit stand dem umfassenden und qualitätvollen Um- und Ausbau nichts mehr im Wege: Das Wohnhaus wurde von Grund auf überarbeitet und auf den heute gültigen technischen und energetischen Standard gebracht. Zudem entstanden durch ein weiteres Stockwerk mehr als 400 Quadratmeter zusätzlicher Wohnraum.

Eine Aufstockung als Baumaßnahme war ein Novum für den Beamten-Wohnungsverein. Durch die Erweiterung des zweiten Obergeschosses wurden in Maisonettebauweise sechs Wohnungen mit gut 120 Quadratmetern und eine mit 160 Quadratmetern Fläche geschaffen. Das macht das Haus für kinderreiche Familien interessant.

Die Fassade wurde energetisch mit den Wärmedämmziegeln von Schlagmann ertüchtigt und mit Isolierglas-Wendefenstern, die vor die bestehenden Holzfenster gesetzt wurden, ergänzt.

Keine Schießscharten durch pfiffige Fenster-Lösung
Besonders gut und optisch ansprechend gelöst ist der Umgang mit den bestehenden Fensteröffnungen. Die bauzeitlichen doppelverglasten Holzfenster sollten nicht ersetzt werden, denn sie waren noch gut erhalten. Hier reichte es aus, sie vom Schreiner überarbeiten und neu streichen zu lassen. Die notwendige Verbesserung von Isolierung und Schallschutz erhielten sie durch den Vorbau zusätzlicher Isolierglas-Wendefenster, die wie Schwingfenster nach außen hin aufklappbar sind. Diese Vorsatzfenster wurden plan in die Poroton-Fassade eingefügt, so dass ein optisch bündiger Abschluss der Fassade entsteht.

Damit wurde hier nicht nur die Bauphysik beachtet, sondern auch die Ästhetik berücksichtigt. Denn einer der häufigsten Kritikpunkte bei einer nachträglichen Wärmedämmung ist der sogenannte optische Schießscharten-Effekt, bei dem die Fenster tief hinter der Dämmung einsinken. Hier wurde dieser vorbildhaft umgangen.

Aufstockung und Umbau
Das Dach des Bestands-Gebäudes wurde abgerissen und durch eine eingeschossige Aufstockung ersetzt, die an zwei Seiten des Gebäudes zurückspringt und so großzügige Terrassen ermöglicht. Das oberste Geschoss ist ringsum mit bodentiefen Fenstern ausgestattet und so wirkt das neu gewonnene Geschoss licht und leicht. Diese Aufstockung wurde anteilig den darunter liegenden Wohnungen im 2. OG zugeschlagen, die damit zu Maisonette-Einheiten aufgewertet wurden.

Durch die Erweiterung des zweiten Obergeschosses wurden in Maisonettebauweise sechs Wohnungen mit gut 120 und eine mit 160 Quadratmetern Fläche geschaffen.

Die weiteren Einheiten im ersten und zweiten Geschoss bestehen aus 13 Wohnungen: eine mit dreieinhalb, zwei mit zwei, zwei mit drei und acht mit zweieinhalb Zimmern. Statt zwei Gewerbeflächen gibt es jetzt nur noch eine, dafür eine sehr großzügig geschnittene Ladeneinheit, in der jetzt ein Fahrradladen untergebracht ist.

Senkung der Energiekosten
Die gesamte Haustechnik wurde erneuert. Dies beinhaltete auch die Installation einer 50 Quadratmeter großen Solarthermieanlage auf dem Dach, die, unterstützt von einem Gasbrennwertkessel, die neue Heizzentrale darstellt.

Auf der Südseite wurden die Bestandsbalkone durch vom Gebäude energetisch getrennte Elemente aus Beton-Fertigteilen ersetzt. Die neuen Balkone wurden auf komfortable und effiziente Weise mit verglasten Schiebeelementen versehen, die als Klimapuffer dienen. Sie schützen wie die neue Fassadendämmung aber nicht nur vor (Un-)Wetter, extremen Temperaturen sondern auch vor Lärm, ähnlich wie die schalldichten und energieeffizienten Schwingfenster.

Rundum konnten die Energiekosten deutlich gesenkt werden – das sanierte Gebäude erreicht den Standard eines KfW-Effizienzhauses 100.

Mehr Grün für mehr Lebensqualität
Ursprünglich war die Außenanlage nicht wirklich nutzbar. Das Angebot für Aufenthalt und individuelle Aneignung dieser wurde erheblich verbessert. Die Wohnungen im Erdgeschoss erhielten kleine Wohnterrassen mit Hochbeeten, die sich zur gemeinschaftlichen Grün- und Hoffläche öffnen. Ergänzt wurde die Fläche auch um einen Kinderspielplatz. Auch das ist Teil des gelungenen Gesamtkonzepts.

Fazit
Eine sorgfältige Planung und gut überlegte Auswahl qualitativ hochwertiger Materialien zeigen sich bei dieser Baumaßnahme sowohl in der optisch sehr ansprechenden als auch in der technisch-bauphysikalischen bemerkenswerten Aufwertung der Wohnanlage in der Prinzenstraße. Die energieeffiziente Dämmung aus Poroton-WDF-Ziegeln zusammen mit der Kombination aus den originalen Holzfenstern und den vorgebauten neuen Fenstern ergänzen sich zu einem beispielhaft ästhetischen und ökologisch wertvollen System.