Wohnwünsche in einer Baugruppe realisiert

Ausbauhaus, Berlin-Neukölln

Per Definition ist eine Baugruppe der Zusammenschluss von Bauherren, die meistens unter der Leitung eines Architekten ein gemeinsames Bauprojekt realisieren in dem sie ihre eigenen individuellen Wohnwünsche umsetzen möchten. Mit Baugruppen und den damit verbundenen architektonischen Möglichkeiten und ihren Grenzen hatte das Büro Praeger Richter Architekten bereits vor der Gründung der GbR für das Ausbauhaus Neukölln (2011) ihre Erfahrungen gesammelt: „Wir hatten gerade mit einer Baugruppe in Dresden einen sehr anspruchsvollen Umbau abgeschlossen. Dort machten wir Erfahrungen, die baugruppen-typisch sind: viele Sonderwünsche, die den Ablauf des Gesamtprojekts verzögern. Baugruppen brauchen ein widerstandsfähiges und robustes System, ansonsten sprengen die individuellen Wünsche weniger Mitglieder Zeit- und Budgetrahmen des Gesamtvorhabens.“ Aus Jana Richters Urteil spricht der Erfahrungsschatz einer resoluten wie geschickten Architektin, die die einzelnen Herausforderungen zum Gesamtvorteil des Projekts ummünzte. Denn schon 2011 waren nicht mehr viele Grundstücke verfügbar, selbst in Berlin-Neukölln nicht, wo das Ausbauhaus das erste Baugruppenprojekt seiner Art im Bezirk war. Die Braunschweiger Straße ist Teil eines typischen Berliner Kiezes mit einer Mischung aus gründerzeitlicher Bebauung und vereinzelten Nachkriegsbauten. Auch das Grundstück Braunschweiger Str. 43 war eine jener charakteristischen Flächen, die, unmittelbar an der Ringbahn gelegen, mit eingeschossigen Schuppen bebaut war.

Robuster Rahmen (Rohbau) und individueller Ausbau

Nachdem die Architekten das 1 400 m² große Eckgrundstück mit Nord-Süd-Ausrichtung identifiziert hatten, ging es Schlag auf Schlag. In einer rekordverdächtigen Zeitspanne von zwei Jahren vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung organisierten, steuerten, planten und realisierten die Architekten zusammen mit der Baugruppe das Neuköllner Ausbauhaus. Es entstand ein Mehrfamilienhaus mit 24 fast identisch-großen Wohneinheiten, die nach Fertigstellung des Rohbaus in drei Ausbaustandards individuell umgesetzt wurden: Ausbaupaket Standard Loft, plus 195 €/m² (6 Einheiten); Ausbaupaket Standard Wohnung, plus 345 €/m² (14 Einheiten) und 3. Selbstausbau ab Rohbau (4 Einheiten). Gute und kooperative Zuarbeit kam vom örtlichen Bauamt, was z.B. die Errichtung der großzügigen 2 m tiefen und je 20 m² großen Loggien genehmigte. So erreichte man das wirtschaftliche Ziel, kostengünstigen Wohnraum zeitlich optimal umzusetzen. Vor allem junge Familien und Paare aus dem Kiez, mit geringem Eigenkapital fühlten sich von den Baukosten ab 1 150 €/m² (entsprechend KG 300/400 = sozialer Wohnungsbau) angesprochen. Trotz der kostengünstigen Umsetzung erhielten die Baugruppenmitglieder eine ca. 115 m² große Wohnung mit 3 m Deckenhöhe und einem großzügigen privaten Außenraum. Der Rohbau, mit anderen Worten, der Rahmen oder das Regal, gab die Struktur vor für den höchst individualisierten Innenausbau nach unterschiedlichen Ausbaustandards mit einem hohen Anteil an Eigenleistung. Jana Richter bringt die Mischung auf die prägnante Formel: wenig Mitbestimmung im Rohbau, viel Individualität beim Ausbau.

System „Billy“ in der Architektur

Preiswert im Sinn des sozialen Wohnungsbaus, effizient im Sinn des Industriebaus und sozial im Sinn einer gesunden Nachbarschaft: So bekam man alle individuellen Wünsche unter einen Hut. Der Spagat gelang mit einem homogenen System/Raster, das die Funktionalität eines einfachen Regals übernimmt. Festgelegt wurden von den Architekten der konstruktive Rahmen, die Lage und Größe der Fensteröffnungen, die Eingänge und die Schächte, die auf eine hohe Flexibilität in der Auslegung der Grundrisse ausgerichtet sind. Schlichtheit mit Charme, wie Jana Richter erläutert: „Wir hatten den Anspruch aus Fehlern zu lernen, d. h. innerhalb eines kleinen Rahmens individuelle Wünsche zu ermöglichen und gleichzeitig räumlich hochwertigen, aber auch bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. Neukölln stand damals noch für ein wenig kapitalkräftiges Klientel und so mussten auch die Kos­ten von Beginn an niedrig gehalten werden.“

Das das Gebäude durchziehende stringente Raster aus freiliegenden Stahlbetonunterzügen und Deckenplatten stammt gänzlich aus der Architektenfeder. Die tragenden Elemente des Regals setzen sich aus Spannbetondecken und Halbfertigteilwänden zusammen. Der hohe Vorfertigungsgrad erbrachte einen Bauzeitgewinn von 12 Monaten. Selbstverständlich mussten auch Kompromisse gemacht werden: z. B. weisen die 10 m langen vorgespannten Deckenelemente Bautoleranzen von bis zu 2 cm auf 10,50 m auf. Entsprechende Unebenheiten wurden toleriert und nur gestrichen, nicht gespachtelt. Teilweise ist die Leitungsführung auf Putz, die Elemente der Spannbetondecken sind gestrichen und bleiben in den Wohnungen und Loggien sichtbar, wie Jana Richter betont: „Wir haben daran gearbeitet, baulich einfache Lösungen zu finden und Standardprodukte einzusetzen, um Baukosten zu reduzieren.“

Immer wieder staunt man, dass bei diesem rigiden System/Raster dennoch eindeutige Qualitäten entstanden: durchgesteckte Wohnungen, zweiseitig belichtet in Nord-Süd-Ausrichtung, flexible Grundrisse, viele Grundrissvarianten und Wohnungen mit innen und außenliegenden Bädern oder Küchen. Durchgängig weisen alle Einheiten drei Hauptqualitäten auf: eine lichte Deckenhöhe von
3 m, 20 m² Süd-Loggia oder Terrasse und keine tragenden Wände im Wohnungsinnenraum. Ermöglicht wurde diese Vielfalt auch durch eine strikte Trennung von Rohbau und Ausbau in Planung, Umsetzung und Abnahme.

24 unterschiedliche Grundrisse und eine Vielfalt an Nutzern

80% der Baugruppenmitglieder beauftragten das Büro Praeger Richter nach dem Rohbau mit dem Ausbau ihrer Wohnungen, wobei keine der anderen gleicht. 3 – 4 Rohbauer agierten in Eigenregie, einige arbeiten auch zwei Jahre nach Einzug noch an ihren Wohnungen. Andere
Eigentümer nahmen seit der Fertigstellung im Oktober 2014 schon erste bauliche Veränderungen vor, z. B. bedingt durch Familiennachwuchs. Durchweg wird das Projekt von einem sympathischen Pragmatismus bei den baulichen Entscheidungen getragen, was auch in den limitierten Bud­gets der einzelnen Baugruppenmitglieder begründet ist.

In der Außenansicht wirkt der Neubau kompakt, sein dunkelgrauer Anstrich verdichtet den Eindruck des Monolithischen, allenfalls die geschosshohen, grauen Außen­vorhänge der nach Süden ausgerichteten Loggien und Terrassen lassen aufmerken. Wobei die Ikonographie des Systems gut an den gänzlich unterschiedlich gestalteten Nord- und Südfassaden ablesbar ist: individuell und identitätsstiftend, wie auch manch anderes im Ausbauhaus.

Heutzutage ist in Berlin für Baugruppen buchstäblich der Zug abgefahren, es gibt auf dem freien Markt fast keine Grundstücke mehr für Baugruppen. Dazu muss man z. B. in die Mark Brandenburg ausweichen, wo sich derzeit mit dem Ausbauhaus Neuruppin eine erste Baugruppe aufstellt. Inzwischen kopieren bzw. variieren die Architekten ihr Erfolgsmodell auch bei anderen Bauvorhaben.

Jana Richter fasst abschließend die Vorzüge des Berliner Ausbauhauses zusammen: „Die Idee des Ausbauhauses liegt neben der einfachen Konstruktion in der Faszination des Einzelnen seine eigene Wohnung selbst zu gestalten und auszubauen. Dieses Modell ist besonders interessant für Baugruppen und Genossenschaften, weniger für Investoren, die die Einheiten vermieten wollen. Trotzdem sind auch im Ausbauhaus Neukölln drei Wohnungen vermietet.Eine durchmischte Wohngemeinschaft entstand mit einem sehr hohen Anteil an Identifikation.“ Christian Brensing, Berlin