Hausschwamm - holzzerstörende Pilze in Deckenkonstruktionen

Zusammenfassung
Bei dem Verkauf eines Gebäudes muss der Verkäufer die ihm bekannten Schäden und Mängel benennen. Problematisch wird es daher, wenn nach einem Eigentümerwechsel verdeckte Schäden durch Holz zerstörende Pilze festgestellt werden. Der Käufer kann dann die Mängelbeseitigung bzw. eine Kaufpreisminderung fordern oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten. In aller Regel wird die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen; dann ist eine Klärung erforderlich, inwieweit der Verkäufer den Schaden bzw. Mangel arglistig verschwiegen hat.

Sachverhalt zum Hausschwammbefall

Nach dem Kauf eines Bestandsgebäudes stellte der Erwerber Schäden durch holzzerstörende Pilze fest. Der Verkäufer hatte auf einen vormaligen Leitungswasserschaden hingewiesen, der jedoch fachgerecht behoben worden sei. Im Rahmen einer Begutachtung sollte nun geklärt werden, inwieweit der Befall durch die holzzerstörenden Pilze auf den Leitungswasserschaden zurückzuführen war. Darüber hinaus war natürlich von Interesse, inwieweit der Verkäufer den Pilzbefall hätte bemerken können oder müssen.

Bild 01: Schadensbereich mit aufgenommenem Parkett im Erdgeschoss
Foto: Göbelsmann

Feststellung vom Hausschwammbefall

Bei dem Gebäude handelte es sich um eine freistehende, denkmalgeschützte Villa aus den 1930er-Jahren. Das Gebäude war vollständig unterkellert und wies neben einem Erdgeschoss (Hochparterre) zwei Obergeschosse auf. Im Kellergeschoss waren die Außen- und Innenwände aus Ziegelmauerwerk errichtet. Die Decke über dem Kellergeschoss war als Massivdecke ausgebildet. Der Fußboden im Erdgeschoss wurde durch ein Parkett im Fischgrätverband gebildet. Hier war im Vorfeld der Ortsbesichtigung das Parkett bereits partiell entfernt worden; darunter befand sich der nach dem Kauf festgestellte Pilzbefall (Bild 01). Bei der Decke über dem Erdgeschoss handelte es sich um eine Holzbalkendecke. Auch die Wohnräume im ersten Obergeschoss wiesen einen Parkett-Fußboden auf. Im ersten Obergeschoss befand sich das Badezimmer, in dem sich der Wasserschaden nach Auskunft des Verkäufers ereignet hatte.

Bild 02: Brauner Kellerschwamm bei einer Holzzarge
Foto: Göbelsmann

Im Kellergeschoss wurden die unterhalb des Schadensbereichs im Erdgeschoss befindlichen Räume untersucht. Dort wurde in einem Raum im Wand- und Deckenbereich braunes bis schwarzes Myzel eines Pilzes festgestellt. Betroffen war insbesondere die Holzzarge einer Tür. Dem visuellen Erscheinungsbild nach handelte es sich hierbei um den Braunen Kellerschwamm (Bild 02). Das Holz der Zarge war bereichsweise deutlich geschädigt (Bild 03).

Bild 03: Geschädigtes Holz der Zarge
Foto: Göbelsmann

Anhand zerstörungsfreier Messungen wurde im Kellergeschoss ermittelt, dass die Außen- und auch Innenwände unabhängig von der Höhe der untersuchten Stellen über dem Boden vergleichsweise hohe Feuchtegehalte aufwiesen. Die relative Luftfeuchte im Kellergeschoss betrug zu diesem Zeitpunkt denn auch knapp 80 %.

Im Erdgeschoss war bereits im Vorfeld der Ortsbesichtigung das Parkett partiell entfernt worden (vgl. Bild 01). Unterhalb des Parketts befanden sich Dielenbretter. Diese lagerten auf Holzbalken, die in eine Schlackenschüttung einbanden. Darunter befand sich die tragende Massivdecke. Auf den Dielen waren horizontal verlaufende Stränge und Myzel eines Pilzes vorhanden. Dem Aussehen nach handelte es sich hierbei um den Echten Hausschwamm (Bild 04). Die Längenausdehnung der Stränge betrug maximal etwa 2 m. Von dem Befall waren sowohl der Bereich zwischen den Dielenbrettern und dem Parkett wie auch der Bereich der Traghölzer betroffen (Bild 05). Partiell wies das Holz keine Festigkeit mehr auf. Es wurde dort ein Schadensbild in Form von Würfelbruch beim Holz festgestellt (Bild 06).

Bild 04: Echter Hausschwamm im ­Bereich der Dielenbretter
Foto: Göbelsmann

Bild 05: Echter Hausschwamm im Bereich der Traghölzer
Foto: Göbelsmann

Bild 06: Geschädigtes Holz im Bereich der Decke
Foto: Göbelsmann

In einem Nebenraum zu dem vorstehend beschriebenen Bereich im Erdgeschoss befand sich die Tür zur Kellertreppe. Bei der Tür wurde im unteren Bereich der Holzzarge ein Myzel festgestellt, dass dem Aussehen nach ebenfalls dem Echten Hausschwamm zuzurechnen war (Bilder 07 und 08). Das Holz der Zarge war insoweit geschädigt, dass es mit einem Schraubendreher mühelos ausgebrochen werden konnte.

Bild 07: Holzzarge der Tür zur Kellertreppe nach Entfernung geschädigten Holzes
Foto: Göbelsmann

Bild 08: Echter Hausschwamm bei der Holzzarge
Foto: Göbelsmann

Im ersten Obergeschoss wurden Untersuchungen in einem Nebenraum des Badezimmers durchgeführt, in dem sich der Wasserschaden ereignet hatte. Dort wurde bei der zum Bad orientierten Wand das Parkett kleinflächig entfernt. Unter dem Parkett befanden sich wiederum Dielenbretter. Es wurde im Bereich zwischen den Dielenbrettern und dem Parkett ein Holz bewohnender Pilz mit einem grauen Strang festgestellt (Bild 09). Eine eindeutige Bestimmung dieses Pilzes aufgrund der visuellen Begutachtung war nicht möglich. Daher wurde zur späteren Analyse im Labor – wie auch von den weiteren festgestellten Pilzen – eine Probe entnommen. Nach Erweiterung der Bauteilöffnung ergab sich, dass der Strang ausgehend von der zum Badezimmer gerichteten Wand eine Länge von bis zu etwa 60 cm aufwies (Bild 10).

Bild 09: Krustenhaut im Bereich der Dielenbretter
Foto: Göbelsmann

Die im Rahmen der Ortsbesichtigung entnommenen Proben wurden in einem Labor mikroskopisch analysiert. Durch die Laboranalyse wurden die bereits nach Augenschein vorgenommenen Bestimmungen der Pilze bestätigt. Bei dem Pilz im ersten Obergeschoss war keine eindeutige Bestimmung vor Ort möglich. Die Laboranalyse hatte ergeben, dass es sich hier um Krustenhaut handelte.

Bild 10: Strang der Krustenhaut
Foto: Göbelsmann

Bewertung des Pilzbefalls

Die Holz zerstörenden Pilze wurden in zwei Bereichen festgestellt: Ein zusammenhängender Bereich wird durch die Decke über dem Kellergeschoss (Echter Hausschwamm im Wesentlichen zwischen Dielenbrettern und Parkett), den Nebenraum mit der Tür zur Kellertreppe (Echter Hausschwamm bei der Holzzarge) und die darunter liegenden Kellerräume (Brauner Kellerschwamm im Wesentlichen bei einer Holzzarge) gebildet. Der zweite Bereich befindet sich in dem an das Bad angrenzenden Raum im ersten Obergeschoss (Krustenhaut zwischen Dielenbrettern und Parkett).

In dem Bereich im Erdgeschoss und Kellergeschoss wurden der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans) sowie der Braune Kellerschwamm (Coniophora puteana) vorgefunden. Eine besondere Bedeutung kommt insbesondere dem Echten Hausschwamm zu, weil er für eine Besiedlung wesentliche Eigenschaften in sich vereint [1]:

Er kann anorganische Materialien wie z. B. Mauerwerk durchwachsen.

Er kann Holz mit einer Feuchte unter Fasersättigung besiedeln, wenn eine Feuchtigkeitsquelle in der Nähe ist; mit Hilfe der Stränge wird dabei Wasser auch über weitere Strecken transportiert.

Er kann in trockenem Holz in der sogenannten Trockenstarre überdauern.

Der Braune Kellerschwamm tritt mitnichten nur in Kellern auf; der Name ist insoweit irreführend. Er weist ähnliche Eigenschaften wie der Echte Hausschwamm auf und hat sogar geringere Feuchtigkeitsansprüche an das Holz [1]:

Bei einer maximal 20 cm entfernten Feuchtequelle wird z. B. Kiefernsplintholz schon ab einem Feuchtegehalt von 18 % überwachsen.

Wie der Echte Hausschwamm durchwächst auch der Braune Kellerschwamm anorganische Materialien.

In dem an das Badezimmer angrenzenden Wohnraum im ersten Obergeschoss wurde der Holz zerstörende Pilz Krustenhaut (Crustoderma sp.) festgestellt. Dieser Pilz weist nach eigener Erfahrung eine deutlich geringere Verbreitung als der Echte Hausschwamm oder der Braune Kellerschwamm auf.

Bei all diesen Holz zerstörenden Pilzen handelt es sich um sogenannte Braunfäuleerreger, die durch den Abbau vorwiegend der Cellulose des Holzes letztlich dessen Verlust der Festigkeit bewirken. Beim Abbau der Cellulose verbleibt im Wesentlichen der Holzbestandteil Lignin zurück, wodurch sich das Holz braun färbt. Das Schadensbild äußert sich in Form einer deutlich verringerten Dichte und Festigkeit des Holzes; es kommt zum sogenannten Würfelbruch. Im Endstadium kann das Holz praktisch zu einer pulverigen Konsistenz zerrieben werden.

Die vorgefundenen Holz zerstörenden Pilze benötigen zum Wachstum ein ausreichendes Feuchteangebot. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurden jedoch keine Hinweise auf eine stark erhöhte Holzfeuchte festgestellt. Beide Schadensbereiche befanden sich darüber hinaus innerhalb des Gebäudevolumens; sie grenzten nicht unmittelbar an Außenwände oder das Dach, worüber z. B. ein Feuchteeintrag von außen möglich wäre. Insoweit ist als primäre Ursache für die Schadensbilder letztlich ein Wasserschaden durch Austritt von Leitungswasser im Gebäude plausibel. Für den Schadensbereich im Erdgeschoss bzw. Kellergeschoss ist darüber hinaus die vergleichsweise hohe Baustofffeuchte des Mauerwerks in Verbindung mit der hohen relativen Luftfeuchtigkeit relevant. Nach einer Faustformel [2] beträgt die Gleichgewichtsfeuchte des Holzes etwa ein Viertel bis ein Fünftel der relativen Luftfeuchte. Bei der vor Ort gemessenen relativen Luftfeuchte um 80 % ergibt sich demnach ungefähr eine Gleichgewichtsfeuchte um 18 % im Holz; entsprechendes Holz kann vom Braunen Kellerschwamm bereits überwachsen werden. Eine zusätzliche Feuchtequelle ist für den Pilz aber dennoch erforderlich. Somit kann der „feuchte Keller“ das Pilzwachstum begünstigt haben.

Inwieweit ein kausaler Zusammenhang zwischen den festgestellten Holz zerstörenden Pilzen bzw. den dadurch verursachten Schadensbildern und genau dem vom Verkäufer angegebenen Leitungswasserschaden besteht, kann im Nachhinein nicht sicher bewertet werden. Nach [1] dienen dem Echten Hausschwamm breite feuchte Mauern – wie hier im Kellergeschoss – als Rückzugsort. Das heißt, dass von dort nach einer nicht fachgerechten Sanierung ein erneuter Befall ausgehen kann.

Anhand der gemessenen Stranglängen des Myzels kann zumindest ein Mindestalter des Pilzbefalls abgeschätzt werden. Beim Echten Hausschwamm beträgt die Zuwachsrate zwischen 1,4 mm und 9 mm je Tag [1]. Bei einer festgestellten Stranglänge von etwa 2 m und Ansatz einer mittleren Zuwachsrate von ca. 5 mm ergibt sich für den Echten Hausschwamm im Erdgeschoss ein Mindestalter von rund einem Jahr. Da die Wachstumsrate stark von den Randbedingungen abhängt und der Pilz nach einer Wachstumspause bei Wiederbefeuchtung erneut wachsen kann, ist eine genauere Datierung im Nachhinein nicht möglich.

Die Holz zerstörenden Pilze im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss waren vor Durchführung der Bauteilöffnungen verdeckt. Insbesondere im Obergeschoss, wo zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung die Situation gegenüber dem Verkaufszeitpunkt noch unverändert war, lagen keine sichtbaren Hinweise auf den verdeckten Pilzbefall vor. Der Braune Kellerschwamm im Kellergeschoss war allerdings mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits zum Verkaufszeitpunkt sichtbar. Dieser Schaden hätte demnach dem Verkäufer – aber auch dem Käufer – auffallen können.

Instandsetzung der vom Hausschwamm befallenen Bauteile

Die Instandsetzung eines Befalls durch Holz zerstörende Pilze ist grundsätzlich möglich. Die erforderlichen Maßnahmen werden in der DIN 68800-4 [3] vorgegeben. Demnach nimmt der Echte Hausschwamm bei der Instandsetzung eine Sonderrolle ein; hier müssen gegenüber den weiteren Nassfäulepilzen größere Sicherheitsabstände um den befallenen Bereich angesetzt werden. Das heißt, die Sanierung umfasst neben dem befallenen Bereich zusätzlich in einem vorgegebenen Sicherheitsabstand auch die umliegenden Bereiche.

Grundsätzlich ist es bei der Instandsetzung erforderlich, befallenes Holz zu entfernen. Schüttungen und Dämmstoffe sind ebenfalls zu entfernen. Soweit möglich, sollte ein Ersatz z. B. durch mineralische Baustoffe erfolgen. Vom Echten Hausschwamm befallenes Mauerwerk ist inklusive eines Sicherheitsabstands mit einem Schwammsperrmittel zu behandeln. Ergänzende Hinweise hierzu gibt auch ein WTA-Merkblatt [4], das sich allerdings noch auf das Vorgängerdokument der DIN 68800-4 [3] bezieht.

Literatur

[1] Binker, G., Brückner, G., Flohr, E. et al.: „Praxis-Handbuch Holzschutz – Beurteilen, Vorbereiten, Ausführen“, Rudolf-Müller-Verlag, 2014

[2] Scholz, W., Hiese, W.: „Baustoffkenntnis“, 15. Auflage, Werner Verlag, 2003

[3] DIN 68800-4:2012-02: „Holzschutz – Bekämpfungs- und Sanierungsmaßnahmen gegen Holz zerstörende Pilze und Insekten“

[4] Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. – WTA: Merkblatt 1-2-05/D: „Der Echte Hausschwamm – Erkennung, Lebensbedingungen, vorbeugende Maßnahmen, bekämpfende chemische Maßnahmen, Leistungsverzeichnis“, 2005

[5] Schulz, J. (2020). Architektur der Bauschäden: Schadensursache - Gutachterliche Einstufung - Beseitigung - Vorbeugung - Lösungsdetails. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden. doi:10.1007/978-3-658-27654-6

Marc Göbelsmann, München

Schon gewusst?

Weil der Echte Hausschwamm bei der Sanierung eine Sonderrolle einnimmt [3], spielt auch dessen Erkennung vor Ort eine besondere Rolle. Nach [1] kann dieser Holz zerstörende Pilz anhand der folgenden Merkmale bestimmt werden:

Braunfäule mit feinem bis grobem Würfelbruch,

lappiges, weißes bis silbergraues Myzel (Pilzge flecht aus Pilzfäden),

helle Stränge, die trocken knackend brechen,

Gefäßhyphen (Hyphen = Pilzfäden) mit Balken,

Faserhyphen lang gestreckt und unverzweigt,

Grundhyphen mit Schnallen,

Myzel und Stränge (Gebilde aus Hyphen) können Mauerwerk durch- und bewachsen.

Welche Arten von Hausschwämmen gibt es? [5]

Es gibt verschiedene Arten von Hausschwämmen, die sich in ihrer Erscheinung und ihren Auswirkungen unterscheiden. Die häufigsten Arten von Hausschwämmen sind:

der Echte Hausschwamm,

der Braune Kellerschwamm und

der Weiße Holzschwamm.

Wie gefährlich ist ein Hausschwamm?

Ein Problem des echten Hausschwamms kann die Gesundheitsgefährdung sein, da er Schadstoffe abgibt, die beim Einatmen über die Lunge in den Körper gelangen. Die Schadstoffe können zu Reizungen der Atemwege und anderen gesundheitlichen Problemen führen, die eine ernst zu nehmende Gefahr darstellen. Der echte Hausschwamm ist mit Abstand der gefährlichste Gebäudepilz. Zudem ist er auch am schwierigsten zu bekämpfen. Anders als andere Gebäudepilze benötigt der als umgangssprachlich (und fälschlich bezeichnete) Mauerwerksschwamm oder Mauerschwamm eine niedrigere Holzfeuchtigkeit. Er kann unter Umständen sogar auch auf trockenes Holz übergreifen. Der Hausschwamm befällt ausschließlich Holz, Holzprodukte und ähnliche organische Substanzen. Er greift jedoch das Mauerwerk nicht direkt an oder beschädigt dieses. Stellenweise kann es jedoch zu einer erhöhten Feuchte kommen und somit weitere Probleme mit der Feuchtigkeit verursachen.

Wie erkenne ich einen Hausschwamm?

Ein Hausschwamm erkennen Sie meist an dunklen oder orangefarbenen Flecken auf dem Holz. Auch weiße, pilzartige Flecken können ein Anzeichen für einen Hausschwamm sein. Hausschwämme treten gern in älteren Gebäuden auf. Daher sollten Sie stets bei einem Kauf eines alten Hauses einen Sachverständigen beauftragen: Dies erspart Ihnen vorwiegend teure und böse Überraschungen. Im Übrigen kann ein Hausschwammbefall durch Feuchtigkeitsschäden lauf Umweltbundesamt ab 25 % Holzfeuchte auch in Neubauten auftreten.

Ist der Hausschwamm meldepflichtig?

Laut Umweltbundesamt ist der Befall mit dem Echtem Hausschwamm in einigen Bundesländern meldepflichtig. Hierüber geben die jeweilige Landesbauordnung oder die Gesundheitsämter Auskunft. Sie sollten einen Befall möglichst schnell behandeln, damit er sich nicht weiter ausbreitet und Kosten in der Folge bereitet. Zudem ist der Befall mit Holzpilzen ein schwerer Baumangel, der unbehandelt oder unentdeckt zu einem echten Problem für Hausbesitzer werden kann. Nicht nur für die Gesundheit, sondern auch für den Geldbeutel.

Was kann ich gegen einen Hausschwamm tun?

Wenn Sie einen Hausschwamm entdecken, sollten Sie zunächst einen Fachmann zur Diagnose und Behandlung hinzuziehen. In keinem Fall sollte ein Schwammbefall unsachgerecht behandelt und beurteilt werden. Die richtigen Ansprechpartner sind ein Fachinstitut, eine Materialprüfanstalt oder eine unabhängige, sachverständige Person. Die Beseitigung sollte nur durch eine Fachfirma erfolgen. Vorwiegend muss der Befall großzügig, also weit über den sichtbaren Befall aus der Konstruktion entfernt und der Hauptverursacher des Hausschwammes eliminiert werden.

Was ist der Unterschied zwischen Schimmel und Schwamm?

Schimmel ist ein Oberbegriff für Pilze, die an feuchten Stellen wachsen. Schwämme gehören zu den Schimmelpilzen, sind aber meist größer und breiter als andere Schimmelarten.

Wie breiten sich Schwämme aus?

Dies kann entweder über Sporen oder Myzelstränge stattfinden. Die Sporen entstehen in einem ausgewachsenen Fruchtkörper. Dieser produziert dann millionenfach Sporen, welche dann über die Raumluft verteilt werden. Auf dem entsprechenden Nährboden, insbesondere feuchtem Holz, kann der Hausschwamm bei entsprechender Feuchtigkeit und entsprechenden Temperaturen keimen. Und selbst ohne diese Bedingungen kann der Pilz bis zu 10 Jahre in Trockenstarre überleben.