Eine Bleibe im Bestand

Kommen und bleibe(n)

Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist enorm; Wohnraum wird zunehmend als Spekulations­objekt und Wohnen nicht als Grundrecht behandelt. Die Folge ist die Verdrängung von vielen Gruppen und das Bauen für wenige Wohlsituierte. Strategische Verwahrlosung zur Vertreibung, dann notwendige Sanierungsmaßnahmen zur Legitimation massiver Mieterhöhung, das sind nur einige wenige, gut bekannte Mechanismen. So entsteht für Wohnungssuchende in großem Umfang „unsichtbarer Wohnraum“: Auf der einen Seite sind das Wohnungen, die nicht mehr offi­ziell freigezogen, sondern intern im Bekanntenkreis weitergegeben werden. Auf der anderen Seite ist das ein Großteil des Immobilienbestands, der nicht vermietet wird, weil er Teil eines spekulativen Kalküls geworden ist. Die verbleibenden Wohnungen auf dem „freien Markt“ werden oft nach dem gleichen Muster bewirtschaftet: Nach dem Auszug erfolgt in einer klassischen Bestandssanierung eine optische Ausbesserung, dann wird der Ausbaustandard als Hebel zur Mietanpassung erhöht und die Wohnung nach geltenden Regeln der Technik hergerichtet. Planerinnen planen, Fachfirmen führen aus und die Umbaukosten werden bei der Vermietung auf die Miete umgelegt.

Wo liegt das Problem?

Ein durchschnittliches WG-Zimmer kostet laut dem Moses Mendelssohn Institut in Berlin inzwischen ca. 650 €, die BAföG-Wohnkostenpauschale liegt jedoch lediglich bei 360 € (Stand 2023). Innerstädtisches Wohnen wird also auch für Studierende und Auszubildende zunehmend schwierig. Auf der ökologischen Ebene führen Zeit- und Finanzierungsdruck und etablierte Ausbaustandards zu schnellen Lösungen mit fragwürdigem Ressourcenaufwand. Die Gelegenheit, das übliche „Drübersanieren & Schickmachen“ zu hinterfragen, gibt es meist nicht.

Geht das auch anders?

Auf räumlicher Ebene kann sich am hohen Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch in Berlin nur dann etwas ändern, wenn klassische Wohnungstypen und Grundrissorganisation hinterfragt werden. Durch kleinere Privatbereiche und mehr gemeinschaftlich genutzten Raum können Wohnungen flexibler auf die sich verändernden Lebens- und Wohnmodelle reagieren.

Die Bleibe ist ein Berliner Modellprojekt zur dauerhaften Sicherung von bezahlbarem Wohnraum für Studierende und Auszubildende, initiiert von der Gesellschaft für StadtEntwicklung gGmbH (GSE) – gemeinnützige Verwalterin der Berliner Treuhandliegenschaften und zukünftige Vermieterin und dem Planungskollektiv Team Dis+Ko. Ziel ist die Entwicklung und Erprobung eines modellhaften Konzepts für kreislaufgerechte Wohnungssanierung im Selbst(um)bau zur Sicherung von günstigen Mietkonditionen anhand einer Wohnung in Berlin-Wedding. Die Bleibe 1.0 wurde kreislaufgerecht im kollektiven Selbst(um)bau saniert. Die durch Eigenleistung reduzierten Sanierungskos­ten sichern günstige Mietkonditionen für die Bewohnerinnen. Durch kleine Grundrissanpassungen wurde die Wohnung flexibler und WG-tauglich transformiert. 

Darum geht es

Ziel des Modellprojekts Die Bleibe ist es, ressourcenschonende Baupraktiken mit sozialer und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit zu verbinden. Angesichts des erheblichen Einflusses des Bausektors auf den Klimawandel setzt das Projekt auf ein grundsätzliches Umdenken im Umgang mit Ressourcen. Die Herausforderung liegt darin, bestehende Umbau- und Sanierungsstandards im (öffentlichen) Wohnungsbau zu hinterfragen und auf ein minimal notwendiges Maß zu reduzieren – mit ausschließlich wiederverwendeten oder nachwachsenden Materialien. Damit soll der konventionell errichtete Bestand in ein kreislaufgerechtes Materiallager transformiert werden, das die Verwendung statt Verwertung von Materialien fördert. Die Bleibe ist zwar zunächst nur eine einzelne Wohnung, dient jedoch als Modellprojekt. Die hier gewonnenen Erkenntnisse und Erfahrungen sind auf den Wohnungsbestand der GSE sowie andere Umbauvorhaben übertragbar. Durch die umfassende Dokumentation und Evaluation jedes Schritts der Sanierung entsteht ein Wissenspool, der in künftigen Sanierungen in Anwendung gebracht werden kann.

Das Umbauen beim Machen lernen und Maßnahmen selbst umsetzen, um dadurch Kosten zu sparen, das klingt und ist relativ simpel. Aber es ist nur die Oberfläche: Das gemeinsame Planen in transdisziplinären Teams mit den späteren Nutzenden vereint das Wissen und die Wünsche aller Beteiligten, erfordert jedoch Zeit, Geduld und eine angepasste Infrastruktur. Zur Unterstützung des ­Prozesses diente eine zwischengenutzte, leerstehende Eisdiele in Moabit. Als BauSalon war sie temporäres Schaufenster für den Umbauprozess und gleichzeitig Ort für den Austausch über das Projekt. Wöchentliche Planungstreffen in der Bleibe, ein geteilter Kalender, eine Messenger-Gruppe für den schnellen Informationsaustausch und detaillierte Zeitpläne begleiteten den Prozess. Zentral für das Projekt waren auch die kollektiven Entscheidungsprozesse, die durch offene Kommunikation und eine realistische Einschätzung der persönlichen Fähigkeiten und Kapazitäten aller Beteiligten geprägt waren. Der gesamte Planungsprozess war ein ständiges Abwägen von Aufwand und Nutzen, das auch die Anforderungen und Bedürfnisse zukünftiger Nutzerinnen berücksichtigte. Gelegentlich mussten liebgewonnene Ideen verworfen und Entwurfsentscheidungen unter Berücksichtigung funktionaler, ökologischer, ökonomischer und sozialer Faktoren getroffen werden.

Wenn Maßnahmen in Eigenleistung und mit einer hohen Anzahl wiederverwendeter Materialien umgesetzt werden, entstehen praktische Herausforderungen: Werkzeuge müssen bereitstehen, passende Materialien müssen gesucht und gefunden, Transportmittel organisiert, Lagerfläche bereitgestellt und gemeinsame Termine vereinbart werden.

Einige Aufgaben, wie Heizungs-, Sanitär- und Elektroarbeiten, wurden von Fachfirmen ausgeführt. Bei weniger risikobehafteten Tätigkeiten, wie der Aufarbeitung der Holzdielen, wurde ein anderer Ansatz verfolgt: Unter Anleitung führten die künftigen Bewohner*innen die Bauaufgabe selbst durch. Durch die fachliche Begleitung wurde größeren Fehlern, Fehlinvestitionen und Frus-tration vorgebeugt. In anderen Bereichen wurde experimentiert: Im kleinsten Zimmer entstand ein vollständig sortenrein rückbaubarer Lehmboden – eine Idee mit (damals) ungewissem Ausgang – für den kaum eine Fachfirma die Verantwortung übernommen hätte. Letztlich überwog für die GSE als Bauherrnvertreterin das Potenzial der Maßnahme das Risiko und das Experiment wurde baulich umgesetzt. Zusätzlich wurde eine vollständig rückbaubare Holz-Trennwand aus wiederverwendeten Materialien gebaut. Desweiteren kamen gebrauchte Fliesen und Türgriffe zum Einsatz, während Teile der Küche auf der Straße gesammelt und gemeinschaftlich aufgearbeitet wurden.

Prozessdesign – Planung und Umbau im großen Team

Der Bleibe-Prozess der kreislaufgerechten Sanierung im kollektiven Selbst(um)bau weicht in vielen Aspekten von einer herkömmlichen Sanierung ab. Ein wesentlicher Unterschied besteht in der kontinuierlichen Einbindung der zukünftigen Bewohnenden in alle Projektphasen sowie in der Zielsetzung, möglichst viele gebrauchte Materialien einzusetzen.

Anders als bei der konventionellen, linearen Planung beginnt das Projekt mit einem initialen Prozessentwurf und der Auswahl der zukünftigen Bewohner. Erst dann wird gemeinsam und auf Grundlage der vorgefundenen und gebraucht erhältlichen Materialien geplant. Hier braucht Planung eine gewisse Flexibilität, um bis in die Ausführung auf Veränderungen reagieren zu können. Für den Umgang mit neuen (alten) Materialien und Fragen braucht das Team erweiterte Kompetenzen und Netzwerke in den Umbauprozessen. Werkzeuge wurden ausgeliehen, Material gerettet, verschiedene Expertinnen herangezogen, Werkstätten gesucht. Der Prozess forderte Planungs- und Vermittlungskompetenzen, die über das übliche Planen und Bauen hinausgehen: Es musste flexibel reagiert, angeleitet, vernetzt, moderiert und motiviert werden.

Finanzierung und Kosten – ein günstiges Modell für die Zukunft?

Bei der Bleibe konnten im Vergleich zu einer konventionellen Sanierung Kosten eingespart werden. Trotz geringerer Gesamtkosten fielen die Planungskosten im kollektiven Selbst(um)bau fast doppelt so hoch aus wie bei einer herkömmlichen Sanierung.

Die veränderten und erweiterten Planungsaufgaben sind noch nicht klassisch nach Honorarordnung zu bewerten. Insbesondere in diesem ersten Piloten ist der Anteil für das Prozessdesign und die Dokumentation relativ hoch. Die dabei gewonnenen Erkenntnisse und Erfahrungen sollen in künftigen „Folge-Bleiben“ genutzt werden, um den Anteil der Planungskosten signifikant zu reduzieren.

Was in der Berechnung nicht sichtbar wird: Es konnten höhere und neue Standards rea­lisiert werden, wie die Aufarbeitung der alten Dielen, der experimentelle Lehmboden, eine neue Tür zum Hof und eine robuste Gastro-Edelstahlküche, die im Kostenrahmen in einer konventionellen Sanierung nicht umsetzbar gewesen wären.

Durch die neu erlernten Fähigkeiten der späteren Nutzerinnen im Umbauprozess wird darüber ­hinaus ein selbstständiges Sorgetragen und Instandhalten vereinfacht ermöglicht und so langfristig auch die Instandhaltungskosten minimiert.

Im Modell „Muskelhypothek“ geht es aber nicht darum, durch unbezahlte Arbeitskraft Kosten für die Vermieterinnen zu sparen. Die durch Einsatz eingesparten Kosten kommen den künftigen Bewohnerinnen zugute, da sie der Miete gutgeschrieben werden. Durch die kleine Grundrissanpassung und das zusätzliche Schlafzimmer kann die Miete außerdem künftig durch drei statt zwei Personen geteilt werden, was die Kosten pro Kopf weiter senkt.

Und wer übernimmt das Risiko und die Gewährleistung?

Die Zielsetzung mit ReUse-Materialien zu planen und zu bauen, bringt auf verschiedenen Ebenen zusätzliche Herausforderungen mit sich. Die Frage der Beschaffung wurde durch Zero Waste Bau- und Kreativmärkte, wie das „Haus der Materialisierung“, beantwortet, wo gerettete (Bau-)Materialien zu fairen Preisen zu finden sind. Das größte Einsparpotenzial lag in der Direktakquise von Privatpersonen über Bauteilbörsen und Plattformen, eigentlich einfach, aber doch auch eine Herausforderung für die GSE als öffentliche Auftraggeberin. Gewährleistung und somit Absicherung für die Bauherrschaft entfallen, ein Risiko, das in dem Modellprojekt durch die Auf­trag­geber getragen wurde.

Je mehr Arbeiten im Selbstbau durchgeführt werden und je weniger Fachfirmen beteiligt sind, desto mehr vermeintliches Risiko liegt bei den Auftraggeberinnen.

Auch im Modellprojekt wurden daher kritische Arbeiten von Fachfirmen mit entsprechender Gewährleistung durchgeführt, um die technisch einwandfreie Benutzung der Wohnung zu garantieren. Andere Umbauaufgaben wurden im Selbstbau durchgeführt, durch die Prozessbegleitung und fachliche Anleitung in Form von Workshops mit den Nutzenden wurde Fehlern vor­gebeugt. An vielen Stellen ermöglichte die Risi­koübernahme der Bauherrschaft im Selbstbau, von überholten Standards abzuweichen und am Ende Ressourcen einzusparen: Die Wiederverwendung eines gebrauchten Heizkörpers und die Montage des alten Waschtischs an einem anderen Ort werden möglich. So können zukunftsfähige Herangehensweisen im Kleinen und mit überschaubarem Risiko erprobt werden.

Das Netzwerk hinter der Bleibe

Die Bleibe als modellhafter Prototyp für eine kreislaufgerechte Bestandsaktivierung im Selbstbau war nur durch ein starkes Netzwerk verschiedener Akteurinnen möglich und eine echte ­Gemeinschaftsaufgabe. Die GSE hat das Modellprojekt als Bauherrin und künftige Vermieterin initiiert. Sie entwickelt Projekte zur Förderung von Jugendhilfe, Wohlfahrtspflege, Kunst & Kultur, Gesundheit und Sport und verwaltet treuhändisch die Liegenschaftsimmobilien für das Land Berlin. Die GSE war während des gesamten Prozesses Ansprechpartnerin für praktische und rechtliche Fragen. In der Rolle als Bauherrschafts­vertretung übernahm sie auch eine prüfende Funktion. Sie war Entscheidungsträgerin und übernahm – wenn notwendig – das Risiko und die Gewährleistung.

Die Planung und Koordination, Durchführung und Dokumentation des Prozesses lag in den Händen von Team Dis+Ko. Das Kollektiv entwickelt seit 2018 Projekte in den Bereichen Architektur, Landschaftsarchitektur, Städtebau und Gestaltung in allen Maßstäben. Besonderer Fokus und Erfahrung ihrer Arbeit liegt in der Gestaltung von Prozessen und Planung als Grundvoraussetzung für eine kreislaufgerechte, gemeinwohlorientierte und demokratische gebaute Umwelt.

Die künftigen Bewohner Moritz B., Finn B. und Jakob S., drei Architekturstudenten der Universität der Künste Berlin, spielten eine besondere Rolle im Umbauprozess. Sie sind die erste Generation von Bewohnerinnen der Bleibe und waren mit großer Motivation und Durchhaltevermögen in Planung und Umbau dabei.

Darüber hinaus war das Projekt auf die Unterstützung von Fachfirmen und externen Expertinnen angewiesen. Für die Heizung- und Sanitärarbeiten wurde die Firma Sana-Tec GmbH beauftragt, während die Elektroinstallationen von Elektroanlagen M. Voigt übernommen wurden. Auch bei der Materialbeschaffung wurden externe Partner eingebunden: Die wiederverwendeten Materialien stammten zu Teil vom Haus der Materialisierung und Kunststoffe e. V., während Expert*innen und Mitglieder des Natural Building Lab der TU Berlin wertvolle Unterstützung bei der Umsetzung und den Workshops zu nachhaltigen Baumethoden lieferten.

Zwischenbilanz und Ausblick – erfolgreich, aber ausbaufähig?

Nach fast einem Jahr intensiver Planung und Bauphase haben Jakob, Finn und Moritz im Dezember 2023 die Bleibe 1.0 bezogen. Die positive Zwischenbilanz: Durch die Sanierung im Selbst(um)-bau konnten erhebliche Kosten eingespart werden, was es ermöglicht, die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu halten. Gleichzeitig wurde der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch durch die Umgestaltung der Wohnung gesenkt, sodass drei in etwa gleich große Zimmer und eine großzügige Wohnküche zur Verfügung stehen – ideal für verschiedene Wohnkonstellationen. Durch die Maßnahmen konnten wertvolle Ressourcen eingespart und gleichzeitig neue handwerkliche Fähigkeiten erworben werden, die das Gemeinschaftsgefühl der Bewohner weiter gestärkt haben. Ein weiterer Mehrwert des Projekts liegt in der Belebung des bisher ungenutzten Hofes, der nun durch einen direkten Zugang von der Wohnung aus erschlossen ist. Geplant sind Hochbeete, neue Pflanzen und eine Sitzecke, wodurch auch die Hausgemeinschaft von dem Vorhaben profitiert.

Natürlich kann eine Wohnung allein das Wohnungsproblem für bestimmte Gruppen in Berlin nicht lösen, aber die Bleibe dient als Impulsgeber und Modellvorlage dafür, wie durch gemeinsames Sorgetragen bezahlbarer Wohnraum langfristig gesichert werden kann. Die Erkenntnisse aus dem Projekt wurden ausgewertet und Optimierungspotenziale identifiziert. Künftig soll beispielsweise der Transport vermehrt mit Las-tenrädern erfolgen, um Emissionen und Kosten zu senken. Zugleich soll der Anteil wiederverwendeter Materialien weiter erhöht werden. Zudem soll die Zusammenarbeit mit Ausbildungsbetrieben, Berufsschulen und Universitäten gestärkt werden, um auch den Lernprozess zu skalieren.

Ein besonderes Potenzial liegt in der gleichzeitigen Sanierung mehrerer Wohnungen. Ein größer gedachtes Bleibe-Netzwerk könnte Synergie­effekte schaffen, etwa durch gebündelte Inputs, gemeinsam genutzte Lagerflächen, kollektive Arbeitseinsätze sowie geteilte Materialien und Werkzeuge. So kann das Konzept der „Bleibe 1.0“ skaliert und weiterentwickelt werden, um langfristig mehr bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen. Aktuell starten die Vorbereitungen für die Bleibe 2.0 in Berlin-Moabit – stay tuned!