Honorar beim Bauen im Bestand rechtssicher verhandeln

Vor dem Hintergrund des bisher üblichen Flächenverbrauchs und angesichts der immer stärker ins Bewusstsein breiter Bevölkerungskreise drängenden Notwendigkeit des Naturschutzes, aber auch angesichts der zunehmenden Bauflächenknappheit wird das Bauen im Bestand viele Architekt:innen/Ingenieur:innen sehr viel stärker beschäftigen, als ihnen das heute bewusst ist. Und Honorarthemen werden von Architekt:innen/Ingenieur:innen leider häufig gerade in diesem Bereich vernachlässigt, mit viel zu oft gravierenden Folgen. Besonders deutlich wird dies, wenn – wie meistens – bereits vorhandene Bausubstanz konstruktiv und gestalterisch in die Planung integriert werden muss. Die Verantwortung von Planer:innen wächst hier nämlich enorm. Vor dem Hintergrund nicht automatisch mitsteigender Baukosten steht einem meist höheren Arbeitsaufwand von Planer:innen ein vergleichsweise niedriges Honorar gegenüber. Planer:innen, die sich – zumeist um überhaupt den Auftrag zu bekommen – hierüber bei Vertragsschluss keine Gedanken machen, erhalten nur zu oft dann nicht das angemessene Honorar für ihre Leistung.

Sah der § 10 Abs. 3a HOAI 1996 noch vor, dass die mitzuverarbeitende vorhandene Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten zu einer erheblichen Honorarerhöhung führte – unabhängig vom vereinbarten Umbauzuschlag – wurde diese Norm mit Einführung der HOAI 2009 gestrichen. Stattdessen wurde in der HOAI 2009 eine Erhöhung des Umbauzuschlags vorgesehen. Dies führte allerdings zu dem Problem, dass die Planer:innen hiervon nicht oft Gebrauch machten bzw. ein angemessenes Honorar in Vertragsverhandlungen oft nicht in fairer Höhe durchsetzen konnten. Mit dem § 4 Abs.3 iVm § 2 Abs.7 HOAI 2013 schuf der Verordnungsgeber daher eine der § 10 Abs.3a HOAI 1996 stark ähnelnde Regelung. Diese Regelung gilt auch nach der Reform für die aktuelle HOAI 2021. Gemäß § 4 Abs.3 HOAI ist der Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Hier müssen Architekt:innen und Ingenieur:innen aber selbst aktiv werden.

Die „mitzuverarbeitende Bausubstanz“

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz bzw. der Bestand ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird (vgl. § 2 Abs.7 HOAI). Dieser Begriff ist weit auszulegen. Die vorhandene Bausubstanz muss im Ergebnis nicht körperlich umgestaltet werden. Eine Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz findet allerdings ihre Grenze dort, wo die Planer:in diese lediglich zeichnerisch darstellt, ohne sich planerisch mit ihr zu befassen. Sofern die Darstellung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz einem Planungszweck dient, liegt ein „Mitverarbeiten“ iSv. § 2 Abs.7 HOAI vor. Im Ergebnis bleibt es aber oft eine Einzelfallbewertung, ob ein „Mitverarbeiten“ vorliegt. Diese Regelung bildet daher nicht selten ein Einfallstor für Rechtsstreitigkeiten.

Die angemessene Berücksichtigung

Die HOAI bestimmt in § 4 Abs. 3 nämlich lediglich, dass die mitzuverarbeitende Bausubstanz im Rahmen der anrechenbaren Kosten „angemessen“ zu berücksichtigen sei. Was allerdings angemessen ist, verrät die HOAI nicht. Durchgesetzt hatte sich eine Berechnungsformel, die die anrechenbaren Kosten aus der mitzuverarbeitenden Bausubstanz (AmvB) aus der Menge (M) der mitzuverarbeitenden Bausubstanz, dem Wertfaktor (W) für die mitzuverarbeitende Bausubstanz sowie dem Leistungsfaktor (L) für den Grad der Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz ermittelt: AmvB = M * W * L.

Wie die einzelnen Werte ermittelt werden, ist weiterhin höchst umstritten und Gegenstand vieler Gerichtsprozesse. Dass sich dies in überschaubarer Zeit ändern wird, ist nicht zu erwarten.

Der Wertfaktor berechnet sich nach dem objektiven Wert der vorhandenen Bausubstanz im tatsächlichen Erhaltungszustand. Zur Ermittlung haben sich die Kubikmetermethode (Bruttorauminhalt x aktuelle Preise – Abzug für Alter und Abnutzung), die Grobelementemethode (Mengenmäßige Erfassung nach den Grobelementen: Außen-Innenwänden, Boden- und Deckenflächen) und die Vergleichsmethode (Anknüpfung an Vergleichsobjekte die bereits nach der DIN 276 ausgewertet wurden) etabliert.

Der Leistungsfaktor wird seit der HOAI 2013 stets objektbezogen ermittelt. Er legt fest, in welchem Umfang der Bestand durch Planungs- oder Bauüberwachungsleistungen mitverarbeitet wird. Der Objektbezug wird für die Honorarberechnung aller Leistungsphasen einheitlich zum Ende der Leistungsphase 3 ermittelt. Damit wurde der aufwandsbezogene Ansatz aus der HOAI 1996 nicht weiter verfolgt.

§ 4 Abs.3 Satz 2 HOAI 2021 sieht nicht nur eine Ermittlung des Umfangs und des Wertes der mitzuverarbeitenden Bausubstanz am Ende der Leistungsphase 3 vor, sondern auch eine Vereinbarung zwischen Planer:in und Auftraggeber:in in Textform (ohne Unterschrift – E-Mail, SMS, Whatsapp, etc.). Die HOAI 2013 verlangte hier noch die strengere Schriftform. Für die HOAI 2013 wurde vertreten, dass diese Regelung keine Anspruchsvoraussetzung für ein höheres Honorar darstellt, sondern lediglich der Beweissicherung dient. Mit dieser Regelung sollten in erster Linie Honorarstreitigkeiten vermieden werden. Wurde eine solche Einigung vergessen, konnten die Kosten der mitzuverarbeitenden Bausubstanz über die zwingend geltenden Mindestsätze durchgesetzt werden.

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz war Teil der Mindestsätze und ein Honorar konnte grundsätzlich nicht unter die Mindestsätze fallen. Dem hatte der EuGH mit Urteil vom 4.7.2019 (Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland wegen Verstoßes des zwingenden Preisrechts der HOAI 2009/2013 gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie) einen Riegel vorgeschoben. Für Verträge, die ab dem 1.1.2021 geschlossen wurden, gibt es jedoch kein zwingendes Preisrecht und damit auch keine Mindestsätze mehr. Planende können sich dann nicht mehr auf die Mindestsätze berufen, wenn in ihrer Honorarvereinbarung die vorhandene Bausubstanz keinerlei Berücksichtigung fand. Zwar gibt es jetzt Basishonorarsätze, die auch eine Auffangfunktion haben, sofern keine Honorarvereinbarung mindestens in Textform geschlossen wurde. Wurde aber eine Honorarvereinbarung geschlossen, bei der „lediglich“ keine Regelung über die mitzuverarbeitende Bausubstanz getroffen wurde, können sich Planende nicht auf den Basishonorarsatz berufen, wenn die Honorarvereinbarung diesen unterschreitet. Eine gesetzliche Vermutung, wie bei dem Umbauzuschlag, wurde nicht aufgenommen oder schlichtweg vergessen.

Es ist daher dringend anzuraten, für die mitzuverarbeitende Bausubstanz eine möglichst ausgewogene Regelung zu treffen. Diese sollte zumindest vorgeben, dass und wie sich das Honorar durch die mitzuverarbeitende Bausubstanz erhöht. Hierzu sollte auch festgelegt werden, nach welcher Methode die mitzuverarbeitende Bausubstanz zu ermitteln ist (Umfangberechnungsmethode und Leistungsfaktor). Nach der neuen HOAI 2021 könnte aber auch eine Pauschale gebildet werden oder ein Aufschlag – ausdrücklich neben dem Umbauzuschlag – zum Honorar von x % vereinbart werden.

Die HOAI 2021 birgt daher auch für die Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz neue Risiken, aber auch Chancen. Es gilt der Verhandlungsgrundsatz. Auftraggebende und Auftragnehmende sollen eine Honorarvereinbarung treffen, die auch diesen Punkt berücksichtigt. Hierüber sollte immer zumindest ein Protokoll geführt und zur Grundlage des Vertrages gemacht werden. Denn auch bei der Vorgabe von Regelungen/Honorarvereinbarungen, die mittlerweile keinerlei Preisrecht mehr beachten müssen, besteht letztlich immer noch die Gefahr einer Unwirksamkeit der Regelung nach einer AGB-Kontrolle.