Modulbau im Wandel

Wir befinden uns in herausfordernden Zeiten: So fehlen auf dem Markt aktuell über 400 000 Wohnungen. Eine stattliche Summe, wobei die Nachfrage in den Metropolregionen sowie in Universitätsstädten sogar noch höher ist. Dort steigen die Mietpreise in biblische Höhen, was insbesondre die Studierenden, Auszubildenden und nicht zuletzt die Senioren stark spüren. Angesichts unzureichender Baufertigungszahlen und des weiterhin hohen Fachkräftemangels stellt sich einmal mehr die Frage, welche Maßnahmen notwendig sind, um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen. Nicht zuletzt deswegen erhält das serielle und modulare Bauen zunehmend Aufmerksamkeit. Zurecht, schließlich werden hierdurch nicht nur Bauprozesse beschleunigt, sondern außerdem Bauten mit besonders hoher Aufenthaltsqualität realisiert.

Wiederaufbau und Wirtschaftswunder

Aus gutem Grund werfen wir daher einen Blick auf die Marktentwicklung des Modulbaus ausgehend vom Ende des zweiten Weltkriegs: Das damalige Ausmaß an kriegsbedingten Zerstörungen in Deutschland war immens. Mehr als 2,25 Mio Wohnungen lagen in Trümmern, 2,5 Mio waren beschädigt. Aufgrund dieses Bedarfs wurde dem Modulbau erstmals eine wachsende Bedeutung zuteil. Dabei kam es insbesondere ab 1952 zu einer rasanten Entwicklung in der Baunachfrage.¹ Die Jahre des Wirtschaftswunders hatten eine höhe Bautätigkeit zur Folge. Dies – sowie die Wiederaufnahme des Autobahnbaus ab 1955 – führte zu einer allgemeinen Vollbeschäftigung. Obwohl der Arbeitsmarkt weitgehend ausgeschöpft war, konnte im Bauhauptgewerbe die Produktivität dennoch signifikant gesteigert werden (vgl. Abb. 1). Dies war vor allem auf den wachsenden Automatisierungsgrad in Herstellungsprozessen und den zunehmenden Einsatz von Maschinen zurückzuführen. Durch die Entwicklung neuer Geräte, insbesondere günstiger und schneller montierbarer Kräne, nahm der Gerätebestand stark zu.²

Bauen mit System

Zur Deckung des hohen Wohnraumbedarfs wurden hauptsächlich die monolithische Beton- und die traditionelle Mauerwerksbauweise angewandt; die Vorfertigung von Bauteilen spielte dabei zunächst keine Rolle.³ Erst als sich die Situation auf dem Baumarkt zunehmend zuspitzte, begann ein Umdenken. Grund dafür waren der schnelle Anstieg der Baupreise und der anhaltende Fachkräftemangel.⁴ Not macht bekanntermaßen erfinderisch und so kamen Unternehmen nicht mehr umhin, neben den Geräteinvestitionen neue, effizientere Baumethoden zu entwickeln. Dies verhalf auch dem vorgefertigten Fertigteilbau ab 1960 zum Durchbruch.⁵ Auch wenn die industrielle Vorfertigung im Jahr 1965 nur einen Anteil von 5 bis 10 % besaß, gewann sie zunehmend an Bedeutung.⁶ Diese Entwicklung spiegelte sich gleichsam in der Berichterstattung zahlreicher Fachpublikationen wider, wobei die Potenziale des Systembaus verstärkt beleuchtet wurden.⁷

Seriell wird salonfähig

Der Absatz an Fertigteilbauten stieg rapide an und erreichte 1973 mit 32 478 Fertigteilbauten einen (ersten) Höhepunkt, was 11,6 % aller Baugenehmigungen entsprach (vgl. Abb. 2). Gedämpft wurde diese Entwicklung zunächst durch die Erdölkrise, jedoch erholte sich die Fertigteilindustrie und konnte bereits ab 1979 ihren Anteil insbesondere im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäusern weiter ausbauen. Im Zuge der international Aufsehen erregenden Modulbauten, wie etwa dem Anfang der 1970er-Jahre errichtete Nakaig Capsule Tower,  breitete sich die Anwendung der Modulbauweise und der ­damit einhergehende Anbietermarkt auch in Deutschland aus.⁸ Neben weiteren ausländischen Modulherstellern konnten 1972 insgesamt 24 deutsche Anbieter von Raummodulsystemen erfasst werden (vgl. Abb. 3).  Zunächst dominierte die Stahlbetonbauweise das Marktgeschehen, später wurden auch Module aus Stahl und Holz hergestellt. In den Fachpublikationen rückten währenddessen verstärkt futuristisch anmutende Kunststoff­module in den Fokus, die von der Mondlandung 1969 inspiriert waren.⁹ Diese Systembauart erreichte jedoch nie eine Marktreife und blieb in der Entwicklungs- oder Prototypenphase.¹⁰

Modulbau in der Krise

Nach dem erwähnten Höhepunkt Anfang der 1970er-Jahre nahm der Anteil an realisierten Modulbauwerken nach 1973 rapide ab, wovon insbesondere der mehrgeschossige Wohnungsbau betroffen war. Dies ist vermutlich auch auf die Halbierung der Förderungen für den sozialen Wohnungsbau zurückzuführen.¹¹ Zudem zeichnete sich seinerzeit der Trend zum individuell gestalteten Einfamilienhaus ab. Aus den genannten Gründen reduzierte sich die Anzahl an Modulbauherstellern bis 1977 auf 12 Anbieter. Der Bedarf an seriell gefertigten Bauwerken reduzierte sich ferner auf Schulen, Kindergärten und Heime.¹² Auch in dem Zeitraum zwischen 1980 und 1989 sank die Nachfrage nach dem Modulbau, ebenso nahm der Anteil an Fertigteilbauten an den Fertigstellungen kontinuierlich ab.¹³ Somit wird festgestellt, dass die Modulbauweise im Bereich des Fertigteilbaus ab 1980 einen ­nahezu verschwindenden Anteil an den Baufertigstellungen hatte. Folgende Gründe waren hierfür ausschlaggebend: ¹⁴ Langfristiger Nachfragerückgang, erhöhter Preiswettbewerb und stärkerer Fokus auf die regionale Bauwirtschaft und konventionelle Bauweisen. Nicht zuletzt deswegen stellten ein Großteil deutscher Anbieter die Modulbaufertigung vollständig ein.¹⁵

Mauerfall und Bauwende

Infolge der Wiedervereinigung Deutschlands erlebte die gesamte Bauwirtschaft zwischen 1990 und 1995 eine Phase der Hochkonjunktur
(vgl. S. 88 „Forschung im Modul“). Im Jahr 1999 erreichte der Hochbau seinen Höhepunkt, gefolgt von einem starken Rückgang. Im Jahr 2009 lag das Niveau mit 27 % unter dem von 1993. Auffällig ist auch hier, dass der Wohnungsbau – wie bereits Mitte der 1970er-Jahre – stärkeren Schwankungen unterlag, während der Nichtwohnungsbau eine stabilere Entwicklung aufwies (vgl. Abb. 4). Der Anteil an Fertigteilbauten an den Baufertigstellungen stieg in dieser Zeit weiter an, so dass im Jahr 2009 insgesamt 18,3 % aller Baufertigstellungen auf vorgefertigten Bauweisen beruhten. Seit Beginn der Intensivierung der Vorfertigung im Bauwesen in den 1960er-Jahren kann somit von einer insgesamt stetigen Zunahme der Vorfertigung gesprochen werden (vgl. Abb. 5). Im Zuge dieser Entwicklungen traten in den 1990er-Jahren neue mittelständische Anbieter von Modulbausystemen auf den Markt. Dabei handelte es sich um Unternehmen, die bereits in den 1980er-Jahren vereinzelt Modulbauten für eine dauerhafte Nutzung errichtet hatten. Ihr Unternehmensschwerpunkt lag hingegen aber nicht in der Bauindustrie.¹⁶ Die zunehmende Nachfrage nach besonderen Nichtwohnbauten rückte den Modulbau wieder in den Vordergrund. In Verbindung mit einer stark reduzierten Projektlauf- und Baustellenzeiten konnten große Erfolge im gewerblichen Hochbau sowie bei komplexen Forschungsbauten und Krankenhausbauten erzielt werden.

Rezession und Wohnungsnot

Die Rezession um die Jahrtausendwende führte zu einem erhöhten Preiswettbewerb unter den Marktteilnehmern auf dem allgemeinen Baumarkt.¹⁷ Gleichzeitig wuchs der Markt für den Modulbau.¹⁸ Ab 2010 war ein Anstieg am Wohnraumbedarf zu beobachten, der sich in den folgenden Jahren noch verstärkte (vgl. Abb. 6). Dieser Trend basierte insbesondere auf folgenden Faktoren:¹⁹ allgemeiner Bevölkerungs- und Geburtenanstieg, steigender Bedarf an altersgerechtem Wohnraum, wachsende Anzahl an Ein- und Zweipersonenhaushalten, verstärkte Urbanisierung und Binnenmigration sowie die Zuwanderung und die Flüchtlingsbewegung ab 2015. Gingen Prognosen vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Jahr 2011 noch von einem jährlichen Bedarf in Höhe von 183 000 Wohnungen aus, stieg dieser innerhalb von 4 Jahren auf 400 000 Wohnungen.²⁰ Durch die Flüchtlingsbewegungen v. a. infolge des Ukraine-Kriegs wurde für das Jahr 2023 ein Defizit von 700 000 Wohnungen beziffert sowie ein jährlicher Bedarf zwischen 350 000 und 400 000 Wohnungen für die kommenden Jahre erwartet.²¹ Obwohl die Zahl der fertiggestellten Wohnungen (Neubau) von rund 160 000 im Jahr 2010 um 55 % auf 248 000 im Jahr 2015 gestiegen ist, wurde das gesetzte Ziel nicht annähernd erreicht. Hierdurch wurde die Nachfrage nach Modulbauwerken weiter gesteigert: Im Jahr 2020 konnte ein vorläufiger Höchststand von 306 000 fertiggestellten Wohnungen in Neubauten erreicht werden. Zwar konnte die ­Bauwirtschaft dem gesetzten Ziel von 400 000 ­Wohnungen näherkommen, die defizitären Fertigstellungszahlen ließen den kumulierten Gesamtbedarf jedoch weiter ansteigen.²²

↓

Wachsender Markt

Im Jahr 2022 wurde ein historischer Höchstanteil von 22,5 % für neu errichteten Gebäude in Fertigteilbauweisen erreicht (vgl. Abb. 7). Diese Entwicklung unterstreicht die hohe Relevanz alternativer Bauweisen. Die Marktbedingungen für die Modulbauweise stellen sich demzufolge als sehr gut dar. Weitere Förderung erlebte der Modulbau durch die europaweiten Ausschreibungen 2015 und 2023 zum seriellen und modularen Bauen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. in Vertretung seiner Mitgliedsunternehmen, der damit den gestiegenen Mieten und Wohnraumverknappungen in Metropolregionen entgegenwirken wollte. Eine Vielzahl der Bauweisen der ausgewählten Unternehmen basierte auf Raummodulen.²³ Durch diese Entwicklungen sowie die zunehmende Urbanisierung und die Flüchtlingskrise erhöhte sich die Anzahl der Modulbauunternehmen stark. Teilweise kann auch von einer Art Boom-Phase für den Modulbau gesprochen werden. Für den untersuchten Zeitraum konnten für den deutschen Raum 34 Anbieter von dauerhaften und mehrgeschossigen Modulbauten ermittelt werden (vgl. Abb. 8). Dieser Beobachtungsstand ist auf das Jahresende 2020 terminiert und beansprucht keine Vollständigkeit.²⁴

Fazit und Ausblick

Die vorigen Darstellungen haben gezeigt, dass der Hauptfaktor für die Marktentwicklung des Modulbaus stets abhängig war von der Nachfrage nach bestimmten Gebäudearten. Gleichzeitig wurde deutlich, dass Modulbauer durch den geringenen Lohnkostenanteil in Phasen des Fachkräftemangels über einen Wettbewerbsvorteil verfügten und gerade hierdurch ein Wachstum erzielten. Nach einer ersten Blütephase in den Nachkriegsjahren folgte mit dem Einsetzen der Erdölkrise eine langjährige Rezession. Auffallend war, dass beim mehrgeschossigen Wohnungsbau der größte Rückgang zu beobachten war. Ab 1990 wuchs wiederum die Nachfrage im Bereich modularer hochtechnischer Gebäude um Labore und Reinräume kontinuierlich. Damals wurden auch die ersten speziell für die Fertigung von Raummodulen konzipierten Fabriken in Deutschland errichtet (vgl. Abb. 9). Mit dem Anstieg der Bevölkerungszahlen in den Metropolregionen ab 2010 wuchs auch der Bedarf an Wohn- und Bildungsbauten – eine Situation, die sich mit der Flüchtlingswelle ab 2015 weiter verschärfte. Nachdem im Modulbau viele Jahre lang die Stahlbetonbauweise dominiert hatte, wurden jetzt auch Alternativen in Holzbauweise forciert (vgl. ­Abb. 9+10). Hieraus ist zu schließen, dass Modulbauer immer dann ihr Systemportfolio erweitert ­haben, wenn eine hohe Kapazitätsauslastung ­vor­herrschte. Inwieweit sich der Markt für Modulbauten und damit die Arbeiterstrukturen entwickeln werden, lässt sich dennoch nur schwer beurteilen. Nichtsdestotrotz kann anhand der vorigen Darstellungen abgeleitet werden, dass die konkrete Marktentwicklung für Modulbauten in erster Linie von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung der Bauwirtschaft abhängt (vgl. Abb. 11). Nur wenn eine Kapazitätsauslastung vorherrscht, liegt eine optimale Marktsituation für Modulbauer vor. Dementsprechend stehen Modulbauhersteller bei geringerer Baunachfrage einem erhöhten Preiswettbewerb gegenüber und können so einem erhöhten Geschäftsrisiko ausgesetzt sein. Allumfassend betrachtet kann jedoch gesagt werden, dass der Modulbau seinen Marktanteil seit den 1950er-Jahren stetig ausgebaut hat und auch in Zukunft weiter wachsen wird.