Sind die Kosten überschritten, haftet der Architekt!
Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 31.05.2021 – 13 U 105/10; Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.11.2021 – VII ZR 608/21
Es ist ganz einfach, oder? Ein Architekt wird mit der Planung eines Umbaus beauftragt. Auftraggeber und Architekt vereinbaren - was üblich ist - eine Baukostenobergrenze. Der Architekt fängt an zu planen, dann beginnt der Bau, am Ende wird alles teurer als gedacht und die Baukostenobergrenze deutlich überschritten. Der Auftraggeber begehrt nun Schadensersatz vom Architekten für die Überschreitung der Baukosten. Zu Recht? Grundsätzlich besteht ein Schadensersatzanspruch des Auftraggebers bei einer mangelhaften Architektenleistung, welche in dem Falle die Überschreitung der Baukosten darstellt.
Zugegeben, der vom Oberlandesgericht Hamburg entschiedene Fall - und auch die Mehrheit der Fälle in der Praxis - lief deutlich komplizierter. Der Auftraggeber hatte versucht, sich mit der Einrede einer Schlechtleistung (Überschreitung der Baukostenobergrenze) gegen die Werklohnklage des Architekten zu wehren, was am Ende nicht von Erfolg gekrönt war. Dies lag vor allem daran, dass der Auftraggeber eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht beweisen konnte. Grundsätzlich kann eine Baukostenobergrenze konkludent oder ausdrücklich vereinbart werden. Hierfür trägt aber der Auftraggeber die Darlegungs- und Beweislast. Die zu Gericht gereichten Unterlagen, in denen zwar das Wort „Kostenkontrolle“ und ein gewisser Euro-Betrag angegeben wurden, genügte nach Ansicht des Gerichts nicht als Beweis für die Vereinbarung einer verbindlichen Baukostenobergrenze. Wenn der Auftraggeber von einer verbindlichen Baukostenobergrenze ausgeht, muss dem Architekten diese Baukostenobergrenze nicht nur bekannt sein. Der Auftraggeber muss auch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck bringen, dass dieser Betrag in keinem Fall überschritten werden darf. Dies konnte der Auftraggeber im entschiedenen Fall nicht nachweisen.
Anders dagegen sind die Fälle, in denen eine Baukostenobergrenze direkt im Vertrag als vereinbarte Beschaffenheit definiert ist. Hier muss der Architekt beweisen, dass er kein Verschulden am Überschreiten der Baukosten trägt und er den Auftraggeber jeweils rechtzeitig und unter Aufzeigung von Einsparpotentialen auf das Überschreiten der Baukosten hingewiesen hat, vgl. BGH, Urteil vom 06.10.2016 – VII ZR 185/13. Bereits mit Urteil vom 23.01.2003 – VII ZR 362/01 – hatte der BGH entschieden, dass der Architekt bei einer (verschuldeten) Überschreitung der Baukosten haftet und sein Honorar nur anhand der in der Baukostenobergrenze definierten Kosten berechnen kann, nicht aber nach den höheren tatsächlichen Baukosten. Der Schaden könnte für den Auftraggeber aber noch viel weiter gehen. Kommt bspw. ein Sachverständiger zu dem Ergebnis, dass die Planung mit den Baukosten aus der Baukostenobergrenze realisiert werden konnte und der Auftraggeber nunmehr auch keinen Mehrwert durch das realisierte Gebäude erfahren hat, kann die Differenz zwischen der Baukostenobergrenze und den tatsächlichen Baukosten im Einzelfall zu einem ersatzfähigen Schaden werden. Typisch sind auch Zinsschäden durch eine Nachfinanzierung oder aber insgesamt ein Realisierungsschaden, wenn der Auftraggeber nachweisen kann, dass er den Bau niemals realisiert hätte, wenn ihm die tatsächlichen Kosten bekannt gewesen wären.
Die Rechtsprechung ist insgesamt sehr streng mit den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs und bisher wenig auftraggeberfreundlich. Auftraggebern ist angeraten, vertraglich eine Baukostenobergrenze sauber zu definieren sowie verschiedene Szenarien bei drohender Überschreitung auszuformulieren. Architekten sollten die Kostenkontrolle besser ernst nehmen und Hinweise sowie Belehrungen, aber auch Änderungsanordnungen der Auftraggeber schriftlich dokumentieren, um sich für den Fall der Fälle entlasten zu können. Die noch schärfe Variante einer Baukostenvereinbarung - die Baukostengarantie (verschuldensunabhängige Haftung des Architekten) - sollte dagegen unter keinen Umständen akzeptiert werden.
