Wohnungsbau in Deutschland – Baukostenentwicklung, Standards und Bauweisen

Ausgangslage

Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – in erheblichen Dimensionen – ist eine der größten Herausforderungen, die an Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft derzeit gestellt ist. Die derzeitigen Baukosten gelten dabei als eine der Hürden für eine entsprechende Umsetzung in höherer Schlagzahl. Unter anderem gestiegene Qualitätsansprüche an die Standards, z. B. die Energieeffizienz und das barrierefreie Bauen, Kfz-Stellplätze und weitere kommunale oder behördliche Auflagen sowie das innerstädtische Bauen mit seinen erhöhten logistischen Anforderungen, haben das kostengünstige Bauen in den letzten Jahren immer weiter erschwert.

Aber zu welchen Kosten werden Wohnungen in deutschen Großstädten aktuell überhaupt gebaut und wie setzen sich diese Kosten im Detail zusammen?

Kostenentwicklung; Baupreise, Bau(werks-)kosten und Kostenstand im deutschen Wohnungsbau

In mehreren umfassenden Untersuchungen und Umsetzungsbetrachtungen zum bautechnisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau und zu den aktuellen Kostentreibern für den Wohnungsbau[i] in Deutschland hat sich die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (Arge//eV) eingehend mit der systematischen Daten- und Baukostenanalyse von fertiggestellten Neubauvorhaben[ii][iii] beschäftigt. Die Ergebnisse und Erkenntnisse dieser Untersuchungen beziehen sich auf den optimierten Wohnungsbau im mittleren Preissegment mit gutem Wohnkomfort (Geschosswohnungsneubau) in Deutschland. Um Baukosten vergleichbar ermitteln und darstellen zu können, ist u. a. eine einheitliche Betrachtungsbasis wichtig. Zu diesem Zweck hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. in einer Grund­­lagen­studie[iv] ein modellhaftes Gebäude definiert, das für Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau typisch ist.

Anhand des Diagramms in Abb. 02 ist insbesondere in den letzten zehn Jahren eine deutlich stärker ausgeprägte Kosten- als Preisentwicklung zu erkennen.

Der Kostenindex liegt im 4. Quartal 2018 gegenüber dem Bezugszeitpunkt des 1. Quartals 2000 bei 165 Indexpunkten und befindet sich somit um 20 Punkte über dem Baupreisindex. Der Abstand zum Index für die Lebenshaltungskosten liegt mit 33 Punkten noch deutlich höher. Beachtenswert ist in diesem Zusammenhang auch die vorhandene Differenz des Lebenshaltungskostenindex zum Baupreisindex. Seit den Jahren 2010/2011 entwickeln sich die Baupreise in einer höheren Intensität als die allgemeine Teuerung – seit 2015 mit einer immer stärkeren (beschleunigten) Ausprägung.

Von einem „Explodieren der Baupreise“ kann also keine Rede sein, da sich diese viele Jahre analog zur Inflations- oder Preissteigerungsrate entwickelt haben und jetzt auch die Ergebnisse von Tarifverhandlungen und Materialpreissteigerungen bemerkbar werden. Tatsächlich dramatisch ist die Entwicklung der Bauwerkskosten. Sie kennzeichnen die Kosten, die zum jeweiligen ­Zeitpunkt entstehen, wenn ein Quadratmeter Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus nach den gesetzlichen, normativen und sonstigen Mindeststandards, die in Deutschland gelten, geschaffen wird. (Abb. 03) ↓

Die stärkste Kostenentwicklung ist im Bereich der Bauwerkskosten im technischen Ausbau festzustellen: Gegenüber dem Basisjahr 2000 wird im 4. Quartal 2018 eine Kostensteigerung in Höhe von 146 % deutlich. Auch der konstruktive Bereich des Ausbaus weist eine verhältnismäßig hohe Kos­tenentwicklung in Höhe von 72 % gegenüber dem Jahr 2000 auf. Dies ist u. a. auf höhere Anforderungen und Ansprüche im Zusammenhang mit der Energieeffizienz, der Barrierefreiheit sowie den sich veränderten Qualitätsansprüchen im Wohnungsbau zurückzuführen. Die niedrigste Kos­tensteigerung mit 41 % entfällt auf den Rohbau. Hier liegt die Entwicklung zwar über der allgemeinen Teuerung, aber noch unter den Veränderungen bei den Baupreisen.

Die Tatsache einer sich ändernden Verteilung bei den Bauwerkskosten hat nicht nur Einfluss auf die Höhe der Rohbau- und Ausbaukosten, sondern auch auf die Nutzungsdauer von Wohngebäuden[1]. Die mittlere Nutzungsdauer von Gebäuden ergibt sich aus den anteiligen Kosten von Bauteilen in Verbindung mit den entsprechenden Nutzungsdauern und der damit verbundenen Ersatzhäufigkeit und liegt damit heute bei dieser Betrachtungsart eines repräsentativen (Referenz-)Wohngebäudes nur noch bei ca. 36 Jahren.

Die Untersuchungen zeigen, dass die Qualitätsstandards im Hinblick auf die Bauwerkskosten inzwischen ausgereizt sind. Das Bewusstsein der Zusammenhänge zwischen Qualität und Kosten ist eine der fundamentalen Voraussetzungen des bautechnischen und kostenoptimierten Bauens. Bereits bei der Planung ist zu prüfen, ob bestimmte kostenintensive Ausführungen und Ausstattungen in der vorgesehenen Art und Weise notwendig und bedarfsgerecht sind. Diesen Betrachtungen stehen allerdings grundsätzliche Trends bei der aktuellen Nachfrageentwicklung entgegen, die sowohl im Eigentums- als auch im Mietwohnungsbau immer höhere Qualitätsansprüche aufzeigen. (Abb. 04)

Die vorhandene Kostenspanne bei den Herstellungskosten für den Geschoßwohnungsneubau liegt aktuell zwischen ca. 2 100 und 5 000 €/m² Wohnfläche (im Median ca. 2 650 €) und besitzt in allen deutschen Großstädten eine ähnliche Größenordnung.

Grundsätzlich wird das Kostenniveau im Wohnungsneubau immer direkt durch die Individualität eines Projekts inklusive der vorhandenen projektspezifischen Besonderheiten bzw. primären Kostenfaktoren[2] beeinflusst. Bei den ausgewerteten Bauvorhaben, z. B. in Hamburg, ist projektbezogen das Zusammenwirken von in der Regel zwischen 10 bis 25 verschiedenen projektspezifischen Besonderheiten bzw. primären Kostenfaktoren festzustellen (Median je Projekt in Hamburg: 15). Hierbei handelt es sich um eine großstadttypische Häufung. (Abb. 05/Tabelle 01)

Standardisiertes Bauen

Angesichts der Herausforderungen, bezahlbaren Wohnraum in erheblichen Dimensionen zu schaffen, ist es nicht verwunderlich, dass nach vermeintlich einfachen Lösungen gesucht wird, um kostengünstiger an die Erstellung von Wohnraum heranzukommen. Die Schaffung von baulichen Lösungen in Serie scheint daher auf den ersten Blick eine vernünftige Forderung an die am baulichen Prozess Beteiligten zu sein, um Kostensenkungen zu erreichen.

Auf den zweiten Blick stellt sich das Thema differenzierter dar. Das Serielle Bauen lebt, wenn es wirtschaftliche Effekte erzielen soll, von Skaleneffekten. Skaleneffekte erzielt man nur durch Masse. Die Erstellung von Wohnraum hat sich allerdings in den letzten Jahrzehnten von diesem Gedanken weitgehend verabschiedet und auf eher individuelle Lösungen gesetzt. Das mittelgroße Gebäude ist das Mehrheitsprodukt im deutschen Mietwohnungsbau, geschaffen von einer mittelständisch geprägten Bau- und Wohnungswirtschaft, geplant von eher kleineren bis mittleren Architektur- und Ingenieurbüros.

Der so entstandene Wohnraum ist an den aktuellen Anforderungen des Markts angepasst und genügt den zeitgemäßen Komfort- und Qualitätsansprüchen. Aus Fehlern der Vergangenheit wurde gelernt, die bauliche und städtebauliche Maßstäblichkeit orientiert sich an einem modernen Leitbild von Stadtkultur. Vor allem aber wird der Vielfalt heutiger Nutzeransprüche Rechnung getragen.

Dies alles muss nicht im Widerspruch zu serieller Fertigung stehen. Es steht aber mindestens im Widerspruch zu einem Einzug industrialisierter Produktionsweisen deutlich höheren Umfangs im deutschen Wohnungsbau. Viel eher passt die Verwendung typisierter Gebäude und Grundrisse, ohne dogmatische Materialvorgabe – wie es beim seriellen Bauen zwangsläufig dazu gehört – zu den zeitgemäßen Anforderungen im Wohnungs- und Städtebau.

Ein Detail, ein Bauelement, das sich wiederholt, muss in sich stimmig sein und sollte auch regionalen baukulturellen Ansprüchen genügen.

Architektonische Qualität entsteht nicht durch Individualisierung, wie sie auch nicht durch serielle Produktion zwangsläufig leiden muss. Tatsächlich müsste die Bezeichnung für eine Wiederholung von Elementen, Details und Typisierung von Konstruktionen korrekterweise „Standardisiertes Bauen“ genannt werden. Denn standardisiertes Bauen ist der Oberbegriff für die beiden Hauptrichtungen von Baukonstruktionen, die sowohl von der Erzeugung von Skaleneffekten als auch von Rationalisierung durch Wiederholung und natürlich auch von Fehlerminimierung und deren Effizienz Gebrauch machen. (Abb. 06)

Typisiertes Bauen

Typisiertes Bauen bedeutet rationelles Bauen und lebt von einer prinzipiellen Konstruktions- und Materialoffenheit. Rationelles Bauen heißt, es werden möglichst großformatige Elemente, z. B. Planelemente im Mauerwerksbau, verwendet, um eine intelligente und rationelle Konstruktions- und Baustellenlogistik zu ermöglichen. Das Wichtigste aber ist, dass es sich um erprobte Grundrisse und Gebäude handelt, die in verschiedener Konfektionierung und angepasst an die jeweiligen Anforderungen an das jeweilige Grundstück und die Standortvorgaben, zugeschnitten werden. Meist handelt es sich um Typengrundrisse, die z. B. orientiert an Fördervorschriften der jeweiligen Bundesländer oder Städte mit unterschiedlichen Grundrisszuschnitten, die zu jeweiligen verschiedenartigen Erschließungstypen, z. B. Zwei-, Drei- oder Mehrspännern, variabel platziert werden können. (Abb. 07)

Das serielle Bauen ist eine klar industrialisierte Bauweise. Hier werden in der Regel Module, z. B. auch ganze Raum- oder Wohnungsmodule, vorproduziert und dann auf der Baustelle zusammengesetzt. Auch handelt es sich in der Regel um die Vorfertigung von großflächigen Wand- und Strukturelementen, die durch die jeweilige Vorproduktion in industrialisierter Fertigung selbstverständlich nicht mehr materialoffen sein können, sondern geprägt von dem jeweiligen Grundmaterial ihrer Hauptstruktur sind.

Der Hauptunterschied von den beiden Konstruktionsarten typisiertes Bauen versus serielles Bauen ist, dass das typisierte Bauen in der Regel deutlich flexibler auf die individuellen Anforderungen von Grundstücken, Standorten und Umgebungsbebauungen reagieren kann. Das serielle Bauen ist deutlich stärker von der jeweiligen, für die rationelle Fertigung der Module oder Serienelemente geprägten Raster- und Maßstruktur abhängig. Abweichungen von dogmatischen Rastermaßen bedeuten in der Regel einen erheblichen Aufwand und machen das serielle Bauen nicht mehr konkurrenzfähig gegenüber rationellen und flexiblen Bauweisen.

Der direkte Kostenvergleich zahlreicher ausgeführter Projekte im Wohnungsbau in den letzten drei Jahren in Deutschland zeigt, dass im Median das Serielle Bauen derzeit mit ca. 2 080 €/m² Wfl. realisierte Baukosten zu Buche schlägt. Das typisierte Bauen, das wie der sonstige, überwiegende Wohngebäudemarkt auch vom Mauerwerksbau geprägt ist, liegt mit 1 950 €/m² Wfl. im Median mehr als 6 % darunter. Beim individuellen Bauen, das immer noch den hauptsächlichen Planungs- und Ausführungsschwerpunkt im Wohngebäudesektor darstellt, liegt das Median-Gebäude mit ca. 2 300 €/m² Wfl. deutlich darüber. (Abb. 08)

Bauen für 1 800 €/m²

Bei den zahlreichen ausgewerteten Bauvorhaben gab es durchaus eine signifikante Anzahl von Projekten, die für maximal 1 800 €/m² Wfl. (Bauwerkskosten) errichtet wurden. Dieser Wert gilt als Grenzwert für die Übersetzung in eine Kaltmiete von maximal 8 €/m² Wfl, bei Ansatz einer als angemessen zu wertenden Eigenkapitalrendite. Im Rahmen unserer Untersuchungen wurde daher analysiert, welche Unterschiede diese Bauvorhaben zu den teureren Projekten aufwiesen.

Allen diesen Projekten ist gemein, dass sie u. a. in der Regel herkömmliche Baustoffe verwenden (in der Regel Mauerwerksbau) und es sich um kompakte Baukörper in typisierter Bauweise handelt, die Ausschreibungen gewerkeweise durchführen und Architekten i. d. R. mit allen Leistungsphasen beauftragt worden waren, d. h. kein Generalunternehmer oder Generalübernehmer bei den günstigen Projekten vertreten war. Dies ist ein Indiz dafür, dass es durchaus möglich ist, ohne vollständige Systemänderung in Deutschland kostengünstigen Wohnungsbau zu errichten, wenn die Rahmenbedingungen hierfür stimmen und die Standards angemessen definiert werden. (Abb. 09/Tabelle 02)

Anmerkungen / Literatur

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[1] Definition aus „Nutzungsdauertabellen für Wohngebäude“ (Pfeifer, Bethe, Fanslau-Görlitz, Zedler): „Die Nutzungsdauer von Bau- und Anlagenteilen von Wohngebäuden ist der Zeitraum der geplanten Nutzung bei gleichbleibend dauernden Ansprüchen, Wirtschaftlichkeit, Umweltverträglichkeit und Nutzungsgerechtigkeit“, die Nutzungsdauer kann sich somit teilweise deutlich von der Lebensdauer unterscheiden    

[2] z. B. primäre Kostenfaktoren (Wettbewerbe, Fachgutachten, Planungsvorgaben, Bau­stel­len­­logistik, Abbrucharbeiten, Kampf­­mit­­tel­­sondierung/-beseitigung, Dekontamination/Bodenaustausch, Baugrubenverbau, Wasserhaltung, Gründung, Tiefgarage, Teilkeller/Vollkeller, Balkone/Loggien, Aufzugsanlagen, energetische Standards, Barrierefreiheit, Qualität der Außenanlagen etc.)

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[i] Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes ­Bauen e.V. (Hrsg.): Walberg, Dietmar; Gniechwitz, Timo; Halstenberg, Michael: „Kostentreiber für den Wohnungsbau – Untersuchung und Betrachtung der wichtigsten Einflussfaktoren auf die Gestehungskosten und die aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum in Deutschland“; Bauforschungsbericht Nr.67, Kiel 2015

[ii] Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Hrsg.): Walberg, Dietmar; Gniechwitz, Timo; Schulze, Thorsten; Herrmann Joachim; Höltig, Julia: „Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg – Erhebung, Erfassung und Feststellung der Herstellungskosten in Hamburg sowie konkreter baulicher Einsparpotenziale einschließlich einer Vergleichsanalyse zur Bestimmung des aktuellen Kostenniveaus in anderen Großstädten“; Bauforschungsbericht Nr. 74, Kiel 10/2017

[iii] Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Hrsg.): Walberg, Dietmar; Gniechwitz, Timo; Schulze, Thorsten; Herrmann Joachim; Höltig, Julia; Petersen, Cäcilie: „Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren in Schleswig-Holstein – Erhebung, Erfassung und Feststellung der Baukosten und Kostenfaktoren der letzten Jahre in Schleswig-Holstein und seinen Regionen“; Bauforschungsbericht Nr. 75, Kiel 04/2019

[iv] Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Hrsg.): Walberg, Dietmar; Gniechwitz, Timo; Schulze, Thorsten; Cramer, Antje: „Optimierter Wohnungsbau – Untersuchung und Umsetzungsbetrachtung zum bautechnisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau in Deutschland“; Bauforschungsbericht Nr.66, Kiel 2014