Bauhandwerkersicherungshypothek für Architekten vor Ausführung der Bauarbeiten
Kammergericht, Urteil vom 14.02.2023 – 21 W 28/22
Die Bauhandwerkersicherungshypothek ist neben der Bauhandwerkersicherheit ein Instrument zur Absicherung des eigenen Honorars gegenüber dem Auftraggeber, zeitlich weit vor der Schlussrechnung des Planungsprojekts. Eine richtungsweisende Entscheidung des Kammergerichts stärkt nun in diesem Zusammenhang die Rechte des Architekten.
Die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB ist neben der Bauhandwerkersicherheit nach § 650f BGB ein sehr wirksames Instrument zur Absicherung des eigenen Honorars gegenüber einem „zahlungsmuffeligen“ Auftraggeber, zeitlich weit vor der Schlussrechnung des Planungsprojekts. Beide Sicherungsinstrumente werden häufig nicht nur zur Sicherung, sondern auch als eine Art Eskalationsstufe genutzt, um dem Auftraggeber entsprechend Grenzen aufzuzeigen. Die Sicherungshypothek ist für den Auftraggeber dann sehr unangenehm, wenn das Grundstück in Wohneigentum aufgeteilt und veräußert werden soll, da der Auftraggeber den Käufern regelmäßig die Übertragung von unbelastetem Eigentum schuldet. Der Auftraggeber ist dann gezwungen, die mit der Sicherungshypothek gesicherte Forderung vor dem Verkauf entsprechend auszugleichen, sodass die Sicherungshypothek wieder gelöscht werden kann. Ferner besteht für den veräußernden Auftraggeber ein Imageproblem, wenn die Grundbücher mit einer Sicherungshypothek des Architekten oder anderer Bauunternehmer belastet sind.
Grundsätzlich muss für einen Sicherungsanspruch nach § 650e BGB der Auftraggeber Eigentümer des Projektgrundstücks sein, für das die Planungsleistungen erbracht werden (Personenidentität). Besondere Voraussetzung des Sicherungsanspruchs eines Architekten und Ingenieurs ist, dass die erbrachte Leistung den Wert des Baugrundstücks steigern kann (vgl. Retzlaff in Grüneberg, BGB Kommentar 82. Auflage 2023, § 650e BGB Rz. 7). Umstritten ist, ob sich die Wertsteigerung auf dem Baugrundstück bereits verkörpert haben muss (dafür Kammergericht MDR 2021, 481; dagegen OLG Düsseldorf NJW-RR 00, 166 und OLG Celle NJW 20, 1075). In diesem Zusammenhang ist auch umstritten, ob für die Sicherbarkeit mit der Ausführung des entsprechenden Bauwerks/Außenanlage –bzw. mit der Umsetzung der Planung bereits begonnen worden sein muss.
Das Kammergericht – unter dem Vorsitz von Herrn Retzlaff - hat nun eine weitere richtungsweisende Entscheidung zu dieser Thematik erlassen.
Der Anspruch eines Architekten auf Einräumung einer Sicherungshypothek setze den Beginn der Bauarbeiten oder eine Wertsteigerung des Grundstücks durch die Umsetzung der Planung nicht voraus. Grund hierfür sei die neue Rechtslage nach der Einführung des Bauvertragsrechtsreformgesetzes zum 01.01.2018, in dessen Zuge auch Architekten kraft Gesetz - § 650q BGB – einen Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zusteht. Das Kammergericht geht indes nicht davon aus, dass es für die Besicherung von bereits erbrachten Architektenleistungen auf eine konkrete Wertsteigerung im Grundstück durch begonnene Bauarbeiten ankomme. Der Bundesgerichtshof hatte bereits zur alten Rechtslage diese ungeschriebene Einschränkung nicht mehr mitgetragen. Der Gesetzgeber hat zudem im Rahmen der Bauvertragsrechtsreform keinen Gebrauch davon gemacht, die Voraussetzung der Wertsteigerung in den Gesetzeswortlaut mit aufzunehmen, sodass es hierauf nicht ankommen könne. Ferner wurde den Vorschriften des Architektenvertrags ein eigener Titel im BGB gewidmet, sodass man davon hätte ausgehen können, dass der Gesetzgeber für Architektenverträge eine entsprechende Einschränkung des Anspruchs ausdrücklich geregelt hätte, wenn er das gewollt hätte.
Ferner sei der Architekt im Rahmen einer solchen Einschränkung des Anspruchs immer von der Umsetzung der Planung durch den Auftraggeber abhängig und damit im Vergleich zu einem Bauunternehmer schlechter gestellt. Dafür gebe es im Gesetz aber keine Berechtigung. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass der Gesetzgeber den Architekten schlechterstellen wollte als den Bauunternehmer.
Das Kammergericht betonte aber auch, dass der zu sichernde Honoraranspruch nur für mangelfrei erbrachte Leistungen begehrt werden kann und bei Mängel entsprechend zu kürzen sei. Hierbei sei der zu sichernde Honoraranspruch um denjenigen Honoraranteil zu kürzen, der den mangelhaften Leistungen entspricht, nicht aber grundsätzlich in Höhe der Kosten die der Mangelbeseitigung entsprechen.
Eine insgesamt durchaus nachvollziehbare Entscheidung des Kammergerichts, die die Besonderheiten des Architektenvertrages auf der einen Seite, die Interessen des Auftraggebers auf der anderen Seite ausreichend berücksichtigt. Die Entscheidung stärkt vor allem die Rechte des Architekten vor Ausführung der Bauarbeiten, bzw. vor Umsetzung der Planung erheblich. Es kann mit Spannung erwartet werden, dass sich diese Auffassung durchsetzt und in der Zukunft vom Bundesgerichtshof bestätigt wird. Beide Seiten (Auftraggeber und Architekt) sollten bei Abschluss eines Architektenvertrages daher gut überlegen, ob ein individualvertraglicher Ausschluss dieses Sicherungsrechts im Vertrag verhandelt oder eben nicht akzeptiert werden sollte.
