Wann muss der Objektüberwacher die TGA-Gewerke überwachen?
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.03.2025 - 22 U 55/24Ein Bauherr beauftragt einen Objektplaner mit der Planung und Bauüberwachung (Beauftragung wörtlich mit der „Vollarchitektur“) des Umbaus und der Erweiterung eines Fitnessstudios. Im Sanitärbereich zeigen sich nach Fertigstellung Mängel, u.a. an der Abdichtung der Duschen. Der Bauherr nimmt den Objektplaner in Anspruch. Dieser verteidigt sich damit, dass er als Objektplaner die TGA-Gewerke nicht überwachen musste. Die Überwachung hätte einem Fachplaner oblegen. Diesen hatte der Bauherr aber nicht beauftragt, sodass der Schaden damit allein vom Bauherrn zu tragen sei. Die Klage des Bauherrn hatte sowohl in der ersten als auch zweiten Instanz Erfolg.
Zwar schuldet der Objektplaner selbst grundsätzlich keine Objektüberwachung der Fachplanungsbereiche wie hier die Ausführung der TGA-Gewerke. Dafür wäre ein gesonderter Fachplaner notwendig gewesen. Dennoch ergibt sich ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn gegen den Objektplaner. Der Objektplaner hätte den Bauherrn bei Beauftragung rechtzeitig darauf hinweisen müssen, dass Fachplaner für die Realisierung des Bauvorhabens hinzugezogen werden müssen.
Der Bauherr durfte nach Auslegung des Vertrages von einer Beauftragung mit der Vollarchitektur ausgehen. Bei der Vollarchitektur darf ein typischer Bauherr ferner davon ausgehen, dass der Architekt alle erforderlichen Leistungen erbringt, durch die das Bauvorhaben mangelfrei realisiert werden kann. Sofern die Hinzuziehung weiterer Fachplaner oder die Beauftragung anderer Leistungen für die mangelfreie Realisierung notwendig ist, hätte der Objektplaner im Rahmen seiner Beratungs- und Aufklärungspflichten zum Leistungsbedarf des Bauherrn, diesen darüber informieren müssen, dass ein Fachplaner für die Überwachung der TGA-Gewerke vom Bauherrn gesondert zu beauftragen ist.
Dies erst recht, wenn der Bauherr mit der Beauftragung der „Vollarchitektur“ von der Beauftragung aller notwendigen Planungs- und Überwachungsleistungen ausgehen konnte und auch dem Objektplaner aufgrund der Tatsache, dass neben ihm ausschließlich ausführende Gewerke auf der Baustelle anwesend waren, klargewesen sein muss, dass die TGA-Gewerke nicht überwacht werden.
Aus dieser unterlassenen Hinweispflicht haftet der Objektplaner nun so, wie wenn er die Überwachungsleistungen zu erbringen, aber nur mangelhaft überwacht hätte, eine einleuchtende Entscheidung.
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